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资产信托：表外融资

来源：找项目网 | 查看- | 发表时间-2012-10-13
北京华诺信诚财务顾问有限公司
文章摘要：

     空手套白狼加上资源整合就不是找项目人的贬义词了。资产信托作为一种有效的融资工具，其标的物可以是不动产（例如土地、房产、矿产），可以是动产（例如车船、设备、金银、古董），也可以是权益（例如股票、债券、保险金、收费权），甚至可以是无形资产（例如专利、商标、版权）等。    以下演示了资产信托融资模式的一般性操作程序。



        空手套狼在很多找项目人听来似乎是贬义词，但是如果前面加上整合资源的话就有了合理性。融资不仅仅意味着融入资金，同时也可以融入资源。就算项目人获得了资金，你还是要拿钱去购买所需要的资源，与其拐个弯儿，还不如直接获得资源更简单。资金，说白了就是一个整合资源的媒介，如果你所需要的各种资源可以空手对接，这个媒介不就是多余的了吗？

不过，空手套狼并非不需要任何资源，它需要的资源恰恰是这个世界上最尖端的资源：具有高度智力和执行力的人力资源。因此，不是什么人都可以空手套到狼的。

  资产信托作为一种有效的融资工具，其标的物可以是不动产（例如土地、房产、矿产），可以是动产（例如车船、设备、金银、古董），也可以是权益（例如股票、债券、保险金、收费权），甚至可以是无形资产（例如专利、商标、版权）等。
 
以下演示了资产信托融资模式的一般性操作程序。假设项目公司是一家房地产开发公司，项目是一个商业地产楼宇，建筑工程已经封顶，现缺少资金完成项目，以资产信托作为融资工具。
 (1)项目开发公司首先需要选择一个信托投资公司，委托其设立财产信托业务。
(2)信托投资公司对委托人公司的经营状况、公司财务、公司信用进行调查，同时聘请专业公司对信托标的物进行资产评估。
 (3)信托投资公司根据资产评估值设立信托计划，将信托资产受益权分为普通受益权和优先受益权。项目公司自己保留普通受益股，将优先受益权质押给信托投资公司，两者的比例根据融资额而定，融资额越大后者的比例越大。
(4)信托投资公司以优先受益权为根据，向投资者发行不超过200份定期信托受益凭证。投资者以面值折扣价认购信托受益凭证。
(5)信托投资公司将投资者认购信托凭证的资金提供给项目公司，用于项目建设和经营。
(6)项目公司用这笔资金完成项目建设，然后经营商业地产，向物业投资者租售，收回投资资金。
(7)项目公司租售物业的回笼资金分为两个部分：自己拥有普通受益权所得部分，而优先受益权所得部分通过信托投资公司向投资者分利。
(8)信托期限到期之后，项目公司按照之前承诺，通过信托投资公司以面值赎回投资者手中的信托受益凭证。
 
资产信托融资模式可以用来绕过股权融资和债权融资解决不了的问题，所获得的资金功能也介于股本金和流动资金之间。例如，你不能用信托融资解决购置土地和建筑主体工程的资金问题，因为那时项目还没有形成可以信托的资产，可是等建筑物成了现房或拿到销售许可证，银行都会争着给项目贷款。资产信托融资解决的正是处于两个阶段之间的过桥资金需求。在企业发展的生命周期中，创业和市场培育阶段需要的是股本金投资，企业盈利之后的周转货款需要的是流动资金信贷。可是在企业盈利之后上市之前的资产兼并，吸纳股本金会造成股权稀释，对创始股东来说不合算，而银行流动资金贷款又不能进行资产性投资，违反规定，此时资产信托融资正好可以解决这种夹层资金的需求。
股权融资是砍腿换车，可是资产信托是没有砍腿却上了车，也就是说在不必股权转让的基础上获得融资。债权融资是寅吃卯粮，会增加企业的资产负债率，降低间接债务融资的空间。但是，资产信托融资模式可以绕过资产负债表去寅吃卯粮，所以也被称为表外融资。设立资产信托，然后获得质押转让优先受益权的融资，最后赎回优先受益权，每一步在资产负债表上均做资产转换处理，没有增加企业的资产负债率。
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2012-10-13　分类：找项目的百味人生　评论：0　标签：找项目知识　
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