地王频出，房价飞涨，这应该是今年上半年以来房地产市场最直观写照。仅以8月份来说，据中原地产研究中心统计数据显示，今年8月份，全国单宗土地超过10亿元的地块累计共有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗。如果仅从计算地价超过房价的现象来看，8月份或将成为历史上地王最密集的月份。截至2016年8月,全国地王超过150宗。

　　

对房地产市场一线的炮火听得最清楚的无疑是开发商，于纷乱中细究，开发商对地王频现的市场已经展现出不同的判断与应对，万科、中海等第一梯队开发商已经对市场保持警惕，部分第二梯队房企如远洋集团也开始警觉，龙头房企拿地谨慎。但出于规模增长等考虑，大部分第二梯队房企成为了此次地王潮的参与者和助推者。

　　

万科董秘朱旭表示：“上半年以来，热点城市的土地竞争趋于白热化，地价大幅上升，地价贵过周边房价的‘地王’频出。但是，在审慎投资的原则下，2016年上半年，万科没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

　　

市场前景隐晦不明，地王制造者虽将土地资产揽入怀中，但面对未来也是甘苦自知。

　　

谨慎与亢奋

　　

这段时间上市公司纷纷发布半年报，一个值得关注的现象是，第一梯队房企手中现金多了起来。

　　

8月30日，中国恒大集团发布半年报，营业收入、净利润等多项指标超越了万科，大有在今年打破“万科魔咒”的趋势。一个值得关注的细节是，恒大集团上半年期末现金总额为2120亿元，加上期末未使用银行授信额度达到人民币1260.1亿元，恒大可使用资金合计人民币3380.1亿元。

　　

再看万科，今年上半年实现营业收入747.95亿元，同比上涨48.8%;归属上市公司股东的净利润53.51亿元，同比增长10.42%;基本每股收益0.48元。截至报告期末，公司持有货币资金718.7亿元，这一数据远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。

　　

中海向来以财务稳健著称，上半年，中海地产实现销售额952.6亿港元，位列全国房企第五位，净利润196.9亿元，同比上涨20.6%，稳居行业第一。但同样，中海持有银行结余及现金1179.7亿元，现金充裕。

　　

房企的持续经营建立在不断获取土地的基础上，手握大量现金意味着在拿地策略上的保守，回看今年“地王制造者”，也确实不见这几家龙头房企的身影。

　　

谁拿走了“地王”?实际上，从市场表现来看，地王多被央企及闽系房企拿走。近期备受瞩目的“地王”是8月29日招商蛇口、华侨城以总价310亿元拿下的深圳市宝安区大空港区域地块。这是继2016年6月深圳创造140.6亿元的“地王”新纪录之后，国内总价最高的“新地王”。8月17日融信集团以110.1亿元拿下位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块，创下中国土地成交史上“单价最贵地王”纪录。

　　

龙头房企在想什么?

　　

龙头房企谨慎拿地，第二梯队疯狂抢地王，房企的考量是什么?

　　

兰德咨询总裁宋延庆认为，大企业土地储备充裕，可避开地价高涨期拿地。但对一些想快速实现规模增长的企业来说，无论地价多高，都要通过招拍挂拿地，造成了地王都被第二梯队的企业拿走的现象。

　　

恒大集团虽然上半年获取了80个项目，花费800多亿元，但从城市布局来看，80个项目中一线城市投资额占比10.1%，二线城市投资额占比63.8%。更关键的是，这些项目的平均成本只有人民币1994元/平方米。这说明恒大集团仍然坚持不拿地王，项目所处位置仍在城市远郊，地王现象与恒大集团并无关联。

　　

万科在这场土地盛宴中采取了谨慎态度，没有获得一块地王地块。万科董秘朱旭表示：“在审慎投资的原则下，2016年上半年，万科没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

　　

上半年，万科获取新项目70个，总建筑面积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价为5488元/平方米。截至6月底，按万科权益计算的规划建筑面积合计3582万平方米，保持在满足未来两年以上的开发水平。

　　

另一家在土地市场偃旗息鼓的房企是远洋集团，截至2016年7月底，远洋集团在6个城市获取9个项目，新增土地储备和资产约170万平方米，其中仅有杭州项目是招拍挂摘得，其他8个位于北京、上海、深圳、广州和三亚的项目全部是以收购方式获得。李明近期表示，从趋势来说，远洋希望维持到25%到30%的毛利率水平。

　　

远洋的谨慎来自用真金白银换来的教训。一位接近远洋集团投资部门的人士向中国房地产报记者表示，“2009~2010年拿的地王对远洋过去几年的经营存在一定的负面影响和压力，这次的谨慎也算是吸取了教训。”

　　

躲避土地拍卖市场，收购成为远洋获取土地的渠道。上述人士表示，远洋现在储备土地依赖于通过远洋资本的私募基金，以及股权并购来获取。

　　

今年7月，远洋获取了位于上海静安区的上海科恩国际中心，该项目是中国华融旗下的不良资产，而远洋早在2015年时便以53亿港元入股华融。“现在拿地理性多了。”上述接近远洋的人士表示。

　　

异曲同工的是，深陷股权大战的万科自己也开始关注通过并购与整合获取土地。万科方面向中国房地产报记者表示，万科将把握城市发展方向，持续、稳定地推进核心传统住宅业务，积极拓展项目获取方式和渠道，关注具备增值潜力的存量资产、资产包、公司股权、平台等投资机会。

　　

即使激进如融创，也对面粉贵过面包的现象展现出警惕，城市布局悄然变化，避开了地价持续走高的热点二线城市。融创行政总裁汪孟德在业绩发布会上表示，融创接下来会谨慎拿地，持续上涨不符合逻辑。

　　

土地市场盛宴正隆，但悲观情绪也已经出现。宋延庆表示行业的高增长期为时不久了。上述接近远洋的人士表示，虽然短期部分地区还将热烧，但他个人对市场后市持悲观态度。

　　

在某券商人士看来，虽然上半年地产板块频现机会，但房地产行业的基本面仍是向坏，行业的成长边际下降，板块估值难以回到过去的荣耀，系统性机会已经不会出现，“明年，地王将面临去化问题，行业衰退迹象会显现”。

图片来源：找项目网