已经步入初冬肃杀氛围的深圳楼市又被泼了一盆冷水。11月深圳推出了3宗住宅地块均采用了“双限双竞”的挂牌出让。按照最新规定出让项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。这一双限新政令市场惊呼，“地王”频出的龙华要止步在5.9万元/平方米的均价了吗?

 

　　“双限一竞”成权宜之计

 

　　11月深圳推出三宗住宅用地，分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米，总出让价格最高为57.6亿元。深圳市政府做了一系列创新，这三宗地块也是“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式”的首次试验。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。人才住房由竞得人建成后无偿移交深圳市人才安居集团有限公司。

 

　　另外参加竞拍的开发商要提交《关于土地购置资金来源的承诺函》，承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，并且会严格审查资金来源。

 

　　值得注意的是，三宗地块商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%，龙华地块销售单价不得高于5.98万元/平方米、坪山地块不得高于3.23万元/平方米、大鹏地块不得高于2.85万元/平方米。

 

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示：“限地价、限房价、竞争人才住房以后会是深圳土地供应模式的趋势，对于周边房价会有示范性效应。尤其其是龙华等前期地价暴涨的区域或会自此进入房价平稳的状态。”

 

　　房企谨慎视之

 

　　本次推出“双限双竞”地块区域之一的龙华区，因几年来地王频现而被市场高度关注。今年龙华上塘地块作为深圳市首个商品房现售试点项目，被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合体以82.9亿元高价拿下，楼面价高达56781元/平方米，未来很可能卖出10万元/平方米的高价。

 

　　此次“双限双竞”地块的出让是否能遏制龙华高涨的房价，也成为了业内热议的话题。

 

　　深圳中原研究中心数据显示，此次龙华地块周边项目新房均价在6.6万元/平方米以上，地王项目龙光玖龙玺价格更是超过了8万元/平方米。而二手项目价格也在5.4万元~5.8万元/平方米，部分项目的定价均超过了此次地块最高限价为5.98万元/平方米红线。

 

　　深圳中原研究中心经理王飞表示：“这‘双限双竞’地块对周边项目影响主要体现在市场预期上。前期地王项目定价还是看其项目本身的产品定位和进入市场时的市场环境。这次条件相对比较严苛，对产品类型和价格上限制较严，所以地价越高，利润空间越窄，房企竞价会相对谨慎。”

 

　　而美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者表示：“从地块所在区域周边项目的平均价格来看，地块的最高限价会有10%左右的价格空间。扣除目前基本的配建面积，如果楼面地价在起价2.5万元/平方米左右，开发商还是有一定盈利空间。限价有利于稳定未来的房价预期，让企业拍地时将更加理性。但由于深圳住宅用地真的不多，一旦推出地块参与的开发商应该不少，但激烈争抢场面估计就不会再有了。”

 

　　值得注意的是，该地块所面向的购房人群也进行了规定，必须要满足以下条件之一：夫妻双方为深圳市户籍;夫妻一方为深圳市户籍，另一方必须缴纳社保达到8年;夫妻双方均为非深圳市户籍，双方必须缴纳社保达16年;单身人士(含单亲家庭)或夫妻一方年满35周岁，本人必须为深圳市户籍或在本市累计缴纳社保达到10年。

 

　　龙华区某房企人士对中国房地产报记者表示：“我们也多次开会讨论过，这些限制政策到底是否有利于我们销售。限价房其实很难买，条件苛刻是一方面，另一方面也需要有一定关系才能抢得到。但从以往限价房推售情况来看，购房者普遍都会有种‘买到即赚到’的心态，越被限制越会出现抢购潮，其实是一种管控下的市场扭曲表现。现阶段大家都在观望，很多推售都没办法列出时间表，但我们会准备好‘弹药’，一旦行情转好便可以最快的时间进入市场。”

 

　　而另一位龙华大盘负责人则直言，现在深圳调控趋紧，大家都在观望。按照他们的理解，这种限价盘某种意义上算是一种类保障房，保障房的价格是不能和商品房来相比的。“地王项目和类保障房的定价、盈利模式是不同的，不能用这个5.9万元/平方米的定价来简单做计算。我们只会把这个价格作为一个参考，能不能盈利还是要看市场走势。”

 

　　限价地块曾命运多舛

 

　　事实上，2007年12月底深圳就曾推出两宗限价地块，2008年1月拍卖时，位于宝安区龙华街道的限价房地块，被深圳市长城投资控股股份公司以约2.39亿元的价格竞得，而另一宗则无人问津。

 

　　有熟知这件事的业内人士对中国房地产报记者表示：“2008年深圳楼市冷清，当时的限价价格甚至高出了周边商品房的售价，对于开发商销售来说是很大的困难。深圳限价房购买对象门槛太高，作为‘移民城市’，在深圳需要买房的人多是‘非深圳人’，‘非深圳人’又要在深圳缴纳社保满16年。满足这个条件又没有房的人真是寥寥无几。”

 

　　据了解，长城地产竞得该地块之后，由于受国际金融危机影响，周边楼盘售价大跌，项目陷入停工风波，直到2010年4月被市政府列为6个回购保障房之一。长城地产与政府协定维持“限价房”合约，后被列入安居型商品房范畴。

 

　　2011年，该地块变身成“深圳市长城里程家园”正式推出，均价9740元~9840元/平方米。彼时附近的潜龙曼海宁销售价高达2万元/平方米，而花半里、绿景香颂等商品房小区售价在1.3 万元~1.6 万元/平方米。却有购房者对于限价房售价高提出质疑。

 

　　对此，长城地产相关负责人在接受媒体采访时表示，公司是在2008年拿下地块，限定的价格也是当时定下的，“双限房和商品房项目一样，都需要一定的建筑周期，但是在这期间，房地产市场波动非常大，拿地的时候楼面地价是4501元/平方米，加上建安成本及信贷成本，利润空间已经很小，我们在这其中承担了主要的风险。”

 

　　2010年10月，深圳市国土局正式以“定地价、竞房价”的方式公开挂牌出让宝安西乡街道地块，地价是雷打不动的1.47亿元，而房价报价最低的开发商将成为竞得人。虽然条件苛刻，但当年深圳出让居住地块十分少，所以这块地还是受到了大开发商们的青睐，最终被深圳卓越集团以7380元/平方米的“房价”竞得。

 

　　有业内人士直言不讳地指出，卓越报出的房价“利润稀薄、非常难做”。卓越置业副总裁、深圳分公司总经理谢利民在竞拍时就曾表示，该报价为成本价，基本上无利可图。但是谢利民也指出：“企业参与保障型住宅建设都是一种必然趋势，这些项目必须在政府的合理引导下，通过市场参与建设才能保证低成本和高质量。尽管卓越一直以高端住宅为主力产品，但是亦应当参与保障性住房系统建设。”

 

　　2013年6月，该宗地项目——卓越西乡安居启动认购，均价7380元/平方米带精装修。那时周边的项目中信领航的销售均价为1.7万元/平方米，万象新天的销售均价高于2万元/平方米，是卓越西乡安居房价格两倍有余。相差甚远的价格也吸引了13488户家庭在网上填报申请，可谓是供不应求。

 

　　有接近中信领航的人士对中国房地产报记者指出：“当时说这个保障房对于公司的销售没有影响是不可能的。”

 

　　“相比较如今和过去的开发商心理，也可以看出他们心理预期是跟随着大环境走，之前竞拍的开发商对于项目其实是不抱太大盈利希望，而且周边项目的开发商还会担忧销售定价受影响。现在深圳房价上涨到这样的高位，开发商虽然观望，但是是有底气的。尤其是深圳市政府保障房让开发商来代建十分正常，光靠政府是完成不了的。企业之所以愿意参与其中，或是在与政府做一方面的利益交换，诸如土地款的缴纳等。在这些安居房没有大量入市和分配对象没有明确的情况下，安居房的供应量短期内很难直接影响商品房市场。”有业内人士对记者表示。

图片来源：找项目网