重庆地产的整合大幕正在徐徐开启。除地产集团所属的康田公司、城投集团所属的渝开发公司、建工集团所属的房地产公司保留外，其余房地产企业原则上退出。不仅重庆国资企业地产业务面临调整，多家民营地产巨头也在近期集中进行了股权出售。

 

　　9月份重庆市市长黄奇帆在论坛中提及三年关闭重庆市1500家房企之后，重庆市的房地产整合进程明显提速。

 

　　11月9日，中国房地产报记者从重庆联交所集团官网发现，重庆益欣房地产开发有限公司(以下简称“重庆益欣开发公司”)100%股权及144471.35万元债权正在挂牌转让，而该公司正是重庆大型国企粮食集团的地产子公司。

 

　　重庆粮食集团是首家公布地产板块具体处置方案的重庆国资企业。在近期一个月，有32家重庆国资企业都已提出了初步整合思路，在下一步改革中，除地产集团所属的康田公司、城投集团所属的渝开发公司、建工集团所属的房地产公司保留外，其余房地产企业原则上退出，不再新投资国有房地产企业，控制房地产新项目投资。

 

　　不仅重庆国资企业地产业务面临调整，多家民营地产巨头也在近期集中进行了股权出售。重庆地产的整合大幕正在徐徐开启。

 

　　重庆国资民资房企整合

 

　　工商资料显示，此次转让的重庆益欣开发公司2012年成立，注册资本2000万元人民币。此次100%股权及144471.35万元的债权转让，挂牌价格为146154.08 万元，挂牌期满日期为2016年11月29日。其股东重庆益欣实业集团有限公司放弃行使优先购买权。

 

　　该评级报告称，粮食集团盈利能力较弱，政府补贴和非流动资产处置收入对利润贡献度较大，且负债率保持在较高水平。若上述股权顺利出清，粮食集团也将获得一定资金改善资产状况。

 

　　羸弱的经营业绩让重庆益欣开发公司成为重庆市国资委重点关注对象。值得注意的是，重庆益欣开发公司为粮食集团旗下51家子公司中唯一一家房企，此次将该公司股权和全部债权出清后，也将彻底退出房地产行业。

 

　　重庆益欣开发公司只是此次重庆“僵尸企业”清理大背景下地一个典型案例。今年7月，重庆市政府公布了《重庆市供给侧结构性改革去产能专项方案》，将按照“多兼并重组、少破产清算”要求，分类处置“僵尸企业”和空壳公司，力争用两年时间实现大部分重庆市属国有“僵尸企业”和空壳公司有序退出。

 

　　除了国资企业的调整，民营企业的并购重组也在发生。9月21日，孙宏斌名下融创中国发布公告称，公司间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票9.07亿股，占金科已发行股份总额约16.96%。

 

　　“融创看中了金科在重庆的巨量土地储备，而金科也能通过融创的入股轻装上阵进行全国扩张。”易居智库研究院总监严跃进分析称。

 

　　金科之外，另一家渝系房企也在加速兜售自己的股权。11月11日，绿地集团通过股权转让及增资的方式，最终持有协信远创40%股权，交易价格初定为人民币51.63亿元。在协信远创股权转让、增资以及相关资产重组完成后，绿地集团和汉威重庆将并列为协信远创第一大股东。

 

　　重庆市工商局今年算了一笔账，重庆全市的3100家房地产公司中，排名前500的公司去年建造、销售的房子，占了整个市场的95%。而剩下公司的全部“产出”，只占全部房地产市场份额的5%。

 

　　“剩下部分的房企要么年年亏损，要么已经没有项目，现在活得还比较好的加起来也就是一二百家。”重庆地产业一位人士告诉中国房地产报记者。

 

　　整合背后的逻辑

 

　　“看似是重庆国资地产清退与民营开发商出让股权时间点巧合，实际上背后是重庆楼市资源再分配的结果。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

 

　　一方面优质资源向少数国资地产企业集中，这些企业对整个楼市的把控性更加得心应手;另一方面由此带来的稳定的房价促使以金科为代表的品牌房企谋变。

 

　　从此次整合的国资系统来看，保留的地产公司为地产集团所属的康田公司、城投集团所属的渝开发公司、建工集团所属的房地产公司。这3家公司均为重庆国资“八大投”系统企业。

 

　　2002年，重庆市成立了土地整治储备中心，对全市土地市场进行宏观调控。2003年2月，重庆市政府又在土地储备中心的基础上成立重庆市地产集团。该集团是重庆市政府注资的专事土地储备和开发整理的运作载体。

 

　　随后几年，重庆市城投公司、重庆市水利投资公司、渝富资产经营管理公司、重庆市开发投资公司、重庆市高等级公路投资公司等重庆市政府旗下的八大投融资平台(简称“八大投”)，亦被授予土地储备职能，介入了土地一级市场。

 

　　控制了从收储到入市的关键环节，重庆市政府通过“八大投”平台逐渐实现房地产市场的供给与需求的平衡，从2011年开始重庆楼市增长速度逐渐放缓，2012年至今，重庆市房价年涨幅仅为1.05%。

 

　　不过，按照黄奇帆的想法，这种通过国资平台实现对各个产业领域的控制力需要更加深入，包括效益不好的房地产“僵尸企业”。“这些公司在形势好时，会乱集资搞房地产，而在形势差时，就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。”黄奇帆认为。

 

　　可以预见，随着空壳房地产企业的清退加速，以“八大投”为代表的国资房企将进一步牢牢控制重庆市的房地产市场命脉，整合经济机器都将按照黄奇帆的节奏稳定输血给这座城市。

 

　　整合路线图：一年500家

 

　　无论是重庆益欣开发公司，还是金科抑或协信，都是此轮重庆地产大整合中受人关注的案例，事实上更多默默无闻的小房企在此轮洗牌中将被直接淘汰。

 

　　在9月22日的论坛上，黄奇帆也为重庆房企设定了清理门槛，主要是资产负债率超过85%且连续亏损3年及以上的要退出。按照这个标准，将有一半以上的房企在未来三年被强制清退，这个数字达到每年500家。

 

　　重庆房地产业协会会长莫元春认为这个标准并非凭空想象，“重庆现有的3100家房企中，从没有做过房产项目或只跟人联合做过一个单项的大约占了一半。另外一半中，做过一个项目后至今多年没再做过的，又有几百家。”

 

　　事实上，这种房地产公司清退工作已经开始。据悉，今年上半年，重庆市已注销、吊销房地产开发企业531户。这一数字，已经超出了黄奇帆所说的每年清理500家房企的目标。

 

　　无论如此，重庆地产大整合已经拉开序幕，资源整合能力将成为决定企业发展的关键因素。对于未来，国企间、民企间、国企与民企间整合将成为一种趋势。但随着房地产行业利润逐渐下滑，房地产企业如何确保利润空间仍是未来房企转型面临的最大挑战。

图片来源：找项目网