几轮调控过后，整个长三角区域的房地产市场都迎来快速降温。无论是上海成交量锐减，还是苏州、杭州、无锡等地的量价齐跌都意味着长三角楼市已经入冬。

 

　　在上海工作的小叶(化名)是一名房屋中介，整个9月份小叶奔走于所负责区域的各个楼盘间，电话响个不停，前来看房的客人络绎不绝。据小叶回忆，忙碌的9月份每天加班变成了日常，一天接待十几组客人让他甚至没有了吃饭的时间。

 

　　“沪六条”出台后上海楼市热度大减，11月末再次调整的差别化信贷政策更是让楼市成交量快速下滑。不比9月忙碌的小叶，开始带着价目牌和传单“蹲守”在各个小区门口，等待和发掘潜在客户。骑一小时只需付费1元钱的公共单车和加厚的羽绒服成了他每天必备的物品，尽管12月才刚刚开始，但11月市场的冷淡和客户的明显减少还是让小叶十分担心自己的业绩。

 

　　苏州也是一样，在经历“十一”国庆假期的调控风波后，苏州火热的市场也冷淡了下来。苏州某楼盘12月初加推，在售楼处工作的张小姐坦言：“这次加推到场的客人有明显减少，与之前火热的抢购相比略显冷淡，而且可以看出观望的客群在增多。”

 

　　几轮调控过后，整个长三角区域的房地产市场都迎来快速降温。无论是上海成交量锐减，还是苏州、杭州、无锡等地的量价齐跌都意味着长三角楼市已经入冬。

 

　　上海月成交同比跌6成

 

　　10月8日，在全国多个城市经历楼市调控后，上海“沪六条”应声落地，强调在继续严格执行“沪九条”的基础上进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势，确保上海房地产市场平稳健康发展。

 

　　“沪六条”落地后楼市调控措施渗入到市场的每个“毛孔”中，在此背景下，上海11月成交量近一步下挫。据上海中原地产数据显示，11月上海新建商品住宅成交面积仅60.3万平方米，环比减少30.6%，同比减少59.7%。而这一流量也是上海近21个月来的最低交易量。

 

　　上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者：“调控渗入各环节使得交易情绪进一步降温。11月成交量首周起步只有18万平方米，跌破了市场冷热临界点，市场信心进一步受到打击。随后几周成交一直在10万平方米左右低位盘整。尤其是最后两周，中原经理人指数持续跌破50%的枯荣线，观望气氛愈发浓厚，月末的收官也显得虎头蛇尾。”

 

　　另外，据上海中原地产数据显示，11月上海新增供应为18.8万平方米，环比减少37.1%，而这一水平也是有网签记录以来同期最低水平。由于调控因素，“沪六条”出台后预售证审核相当严格，短期对供应产生一定影响，只有11月最后一周才恢复到正常水平。

 

　　值得关注的是，在上海成交量持续低迷的情况下，高端项目的成交却有明显增加。据中国房地产报记者了解，11月上海单价10万元/平方米以上的房源成交271套，环比增加52.2%。在成交前10榜单上就有3个是每平方米单价超过10万元的项目。从成交的高端项目的价格来看，基本与同板块保持平均水平，低于市场预期，以相对有吸引力的价格达到快速出货的目的。同时，上海市场也因为高端项目成交量的增加，整体成交均价有所上升，使得11月均价达到46423元/平方米，环比上涨5.9%。

 

　　“沪六条”作用下上海楼市的成交量有所下降，可调控却没有改变房价一路高涨的局势。因此，11月28日上海再次调整差别化限贷政策，加码调控。

 

　　“政府这一波调整的重点在于价格。在‘沪六条’后，交易量虽然比以往有所下降，但房价其实并未‘退烧’，仍有小幅上涨。但凡有政策出台后，价格仍然继续上涨的情况，政策也必定会继续收紧以达到调控目的。”中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸表示。

 

　　卢文曦认为，11月中旬以来房价上涨过快的城市开启了第二轮调控，杭州、深圳、武汉等地对原先调控政策予以升级。11月28日，上海也将信贷进一步收紧，对于二套房的认定恢复到2014年“9·30”前的“认房又认贷”，这对置换客群带来较大冲击，尤其是当前上海市场中改善力量占购买力6成以上。这也意味着未来成交量将进一步下滑。

 

　　周边二线城市同步遇冷

 

　　位于长三角区域的苏州、杭州、无锡等地，11月楼市的成交情况与上海有着相似的结果。经历调控后，新政的效力直接反馈到了11月的成交量与成交均价上。

 

　　11月，苏州主城区(不含吴江区)并没有土地出让，而新房行情则持续下滑，成交量和成交均价双跌，商品住宅成交量更是创下全年新低，仅与去年成交量最低的2月持平。

 

　　从月度走势看，近期苏州楼市成交量已经连续两个月下滑。江苏本地地产研究机构好地研究院的研究员杨育德认为，苏州11月量价齐跌的主要原因有三：其一，受到政策的严重影响，市场处于观望状态。其二，已完成指标的开发商们，为了避开此次低谷期纷纷放缓推盘节奏。另外，因为苏州商品房销售新规，对于备案价格限制甚严，影响了部分开发商的申领热情。其三，“银十”过后进入传统的楼市淡季也对成交有所影响。

 

　　杭州虽然11月土地市场依旧热闹，但住宅市场却截然相反。根据中国指数研究院数据，11月杭州住宅成交3583套，与10月的9846套成交量相比呈现“断崖式”下跌。11月住宅成交均价环比下降0.7%，是成交价格5个月以来的首次回落。

 

　　而此前一度快速发酵的无锡市场同样也在降温。8月至今，无锡楼市商品住宅成交量已历经4连降。

 

　　根据好地研究院研究数据，11月无锡主城区商品房成交3901套，成交面积38.74万平方米，同比分别下降47%和72%，环比10月分别下降43%和50%。

 

　　由此看来，多番调控过后，整个长三角楼市都进入了速冻期，除了个别城市均价企稳，大多市场都出现量价齐跌。而随着楼市传统淡季的到来，此种状态在12月还在延续。

 

　　刘天旸认为，从目前的情况来看，2017年房价的主基调以稳为主。一方面政府的调控政策不会放松，银行信贷政策也是收紧状态，而且政府还会从土地市场、资金杠杆等方面多维度进行调控。另一方面，由于政策的消化期和客户的冷静期相互作用，明年的成交量极有可能并不乐观，但房价仍会逐渐企稳。而之前概念炒作过热的区域价格则有回调的可能。

 

　　融创中国执行总裁兼上海区域公司总裁田强表示，从融创的整体布局来开，2016年有近1万亿元的货值，都抓住了较好的时间窗口。到9、10月份之后，我们基本上不怎么出手了。

 

　　“过去一年房价虽有涨幅，但部分一线城市的房价还相对合理，不过地价较高，在很多地方泡沫比较明显。明年两端市场应该会有压力，率先要做的是控制地价，放缓市场加速。所以在今年稳定一下对于房企而言是好事，而未来的市场对于发展中的公司也会有更多机会。”田强表示。

 

　　旭辉集团总裁林峰表示，2016年是一个量价齐升的市场，也是房地产市场难得的非常好的丰收的年份。但是2017年，市场一定会有波动，房价不会一直涨，成交量也会有所萎缩。“我们对未来的长线看好，一些大中型城市仍有潜力，但对三四线城市要谨慎客观判断。”

图片来源：找项目网