走在政策边缘的北京商住房迎来“史上最严限购”政策。3月26日晚间，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称《公告》)，一石激起千层浪。根据《公告》，开发企业在建(含在售)商业、办公类项目(以下简称“商办类项目”)只能销售给企事业单位、社会组织等，个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产纪录等条件，而且不能使用商业银行的个人购房贷款。至此，市场传闻已久的商住房调控政策终于靴子落地。

　　全方位限制个人购商住房

　　根据《公告》，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的，规划部门不予批准;而且，开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

　　而对于个人购买商住房和已购房屋再销售，《公告》虽然明确，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但也同时规定了颇为严格的限制性政策，包括：名下在京无住房和商办类房产记录的，以及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。而且，《公告》规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　史上最严厉调控

　　几乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策，句句“一针见血”，直指商住房交易的每一个关键环节。“新政从规划、销售、购房资格、信贷层面精准限制‘商改住’，措施强度不仅是北京史上最严格，就算放眼全国，也是针对商住房最为严厉的一次调控。”郭毅直言。

　　具体来说，部分专家将《公告》中对个人购买二手商住房的限购、信贷新政称作为本次新政中影响面最广的内容。有分析人士甚至表示，如果符合连续五年缴纳社保或者个税的条件且名下无房，消费者基本上都可以直接购买普通住宅了，再叠加个人购买不允许使用住房贷款的规定，这意味着，一段时间内，北京的商住房基本上难以交易了。在北京中原地产首席分析师张大伟看来，本次公布的二手商住房限购条件，已经比购买住宅更加严格了，这样的约束政策将直接导致个人购房者基本放弃购买商办类产品。而郭毅也表达出了类似的观点，她认为，“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定，是北京楼市调控史上首次出现的“零杠杆”产品，虽然单独来看此项政策影响还算有限，但与该系列其他限购政策共同出台后，意味着商住房已基本没有可能再面向个人销售。

　　成交量价大幅下跌几成定局

　　北京的商住房“遭遇”重磅调控政策，未来市场走势几成定局。张大伟预测称，目前市场上，商办类项目约有50%-60%是直接销售给个人居住使用，另外还有40%左右的办公类产品，在这种情况下，《公告》出台可能会直接导致市场成交量出现50%以上的跌幅，而成交价格很可能出现30%以上的跌幅。

　　郭毅则以通州去此前实行的商住房限购政策为例分析称，《公告》中对于在建(含在售)商办类项目销售对象的限制基本与通州区现行政策力度相当，“去年5月通州实施这一政策后，10个月的时间内，商住房销量大跌74%，而本次政策放眼全市，同样限制了二手商办类项目的流通性，商住的投资功能将被极大削减，预计北京商住房的销量将很快将出现陡崖式下跌。”

　　多地楼市调控加码 后续或有更多城市加入

　　上周，又有十余个城市和地区发布了楼市调控新政，包括北京、广州、佛山、中山、东莞、厦门、镇江、成都、沧州、句容、嘉兴、长沙、廊坊等，甚至连国家级贫困县安徽临泉县都开始限价了。其中，北京一周内接连出台了一系列“组合拳”，可谓“史上最严”。

　　自“3·17”北京“认房又认贷”楼市调控升级后，多个部门又密集出台了一系列“组合拳”。昨日，北京出台重磅政策，要求“商改住”限购，在建在售“商办”不得卖个人。这被业内认为将抑制公寓市场的成交，抑制程度超过了住宅限购升级的影响。同日，北京市教委发布消息称，2017年将启动在郊区新建10所优质校，6个城区新增25所优质校，帮扶15所郊区校。同时，北京更多小学学位将摇号确定。这被业内认为是为北京这轮房价上涨的牛鼻子——学区房市场降温。

　　除此之外，近日环珠江三角洲的广州、东莞、佛山、中山纷纷升级楼市调控政策，环珠江三角洲的楼市调控大潮可谓高潮迭起。

　　继广州和东莞之后，3月26日清晨，中山发布楼市调控政策，对拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房;非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房，补缴不算;对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。此外，对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款。对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。佛山此前也在3月24日深夜发出楼市限购政策加码的号令。

　　据不完全统计，3月以来全国已有24城启动或升级了限购。截至发稿前，在比较受关注的几个环珠江三角洲城市当中，还有深圳和珠海、惠州的楼市调控政策暂时没有升级。过去，深圳楼市的“火热”早已烧至周边的临深地区，更促使了部分需求外溢至临深片区。

　　中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时认为，从全国趋势看，本轮房地产调控相比“9·30”执行力度更严，特别是北京为代表的一线城市，再次全面收紧，而且持续“打补丁”，信贷全面收紧，预期在改善需求被抑制后，包括北京、成都、厦门这些城市有望再次进入低迷调整期，成交量已经出现了明显下调，也很可能在二季度出现价格调整。

　　严跃进认为，目前各地密集调控是响应“两会”的楼市调控思路，充分说明“两会”以后抑制房价泡沫成为楼市管理的一个重点。预计到十九大召开之前，为了稳定房价，各地还会持续调控。

　　来源：北京商报 证券时报