进入到今年的4、5月后，全国房地产调控政策又开始密集出台。特别是近日苏州打响了5月房地产调控的第一枪。而南京、宁波等地也纷纷上调了首套房贷利率。同时，社科院近期发布的报告预测，未来一二线城市房价会走稳，三四线城市房价会稳中有降。对此，很多网友提问，以后几年中国的房地产还值得投资吗?

实际上，即使是现在，国内的多数城市的房地产既没有投资价值，也没有投机价值;一方面，从房子的租售比来看，投资房地产收取租金是一场噩梦。从去年下半年开始，上海的房租市场开始上涨了，一室一厅大概是4000元左右;二室户是5500元左右，而二室或三室一厅的，则要8000多元。即使是房租飞涨，房东也叫苦不迭。因为，房东的投资回报率还不及一年期的银行存款，这样的房东做得没什么意思。

举个例子，在上海租一套二室一厅，面积100多平方米的房子，月租金在8000-9000元之前，而外面挂这类房子的价格是800多万。也就是说，房东收取房屋租金一年在10万左右。这意味着，房东要把房子出租80年才能收回成本。而通常在国外房东租房的回报率在5-7%之间。而中国的大城市投资房地产出租的回报率实在太低，所以，只能是投机为主。

另一方面，国内房价也不具备投机价值。所谓投机价值，就是我买了这套房子每年都有20-30%以上涨幅，而且银行的房贷利率也要压得很低。但问题是，现在中央政府明确要求，各地房价不能上涨，并对一些前期房价上涨过快的城市的负债人实行了问责制。未来房价将稳中有降。更何况，目前，炒房成本至少在6%以上，如果房价涨不上去，即使是原地踏步，房价不涨对投机者也是一种损失。

可以肯定，国内房价现在既没有投资价值，也不具备投机价值。那么，未来几年中国房价值得投资吗?首先，货币宽松影响经济发展，未来房地产流动性会收紧，货币增速会持续下降。信贷政策过于宽松，这会导致大量资金都跑到房地产领域，而实体经济却无法得到资金的过多支持。

同时，随着房价的不断上升，投资房地产的风险在逐步暴露，目前银行以防控房贷风险为主，尤其是开发贷。未来中国的货币增速将会持续低位徘徊，从2009年最高时的M2增速达到29%，回落到今年4月份的M2增速8.2%左右。M2增速长期处于历史低位，房产流动性收紧，未来房价涨不上去。

再者，人口老龄化在加剧，在高房价情况下生育率明显下滑，未来购房需求在逐步衰弱。目前我国人口的结构呈现失衡现象：一边是我国60岁以上的老年人口，就高达2.1亿。另一边是90后、00后人口数量逐步回落，以及近年来中国的新生儿出生率都明显下跌，年轻人口越来越少。未来中国城市家庭，对房子需求会逐步回落，甚至出现过剩。

最后，未来几年，中国将实行房地产长效机制。除了要推出房地产税外，还要扩大对房价上涨城市负责人的问责制。更关键的是，未来各地政府会积极发展房产租赁和保障房市场，通过多渠道保障，多途径供给，满足不同收入家庭的住房需求。未来商品房市场的需求将会被分化，而住房租赁市场、保障房市场将会得到更加规范。届时，商品房市场炒不起来，房价由当地购房者的收入来决定。

面对中国房地产正处于历史的十字路口，很多人提出疑问，以后几年中国的房地产还值得投资吗?事实上，现在中国的房地产早已不值得投资，也不能再投机了。由于未来房价上涨空间受限，现在投资房地产的风险是非常大的。不管从房价的租售比，还是房价收入比，国内的房价都已远远超出合理水平，具有较大的回调空间，未来国内大中城市要与当地居民的收入挂起钩，回归居住属性。

来源:平说财经张平

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