“规范”，无疑是近期房地产市场监管动态的关键词。

近一个月来，从中央到地方，多项房地产新规出台，涉及融资、租赁、土地、遏制投机等多角度，推动构建房地产市场健康发展长效机制。一方面，重点房地产企业资金监测和融资管理规则通过规范房企融资行为，推动建立市场化、规则化、透明化的融资规则;另一方面，9月7日发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》对租赁市场乱象“重拳”出击，规范和约束租赁市场主体行为，进一步推动租赁市场监管制度化。与此同时，随着市场升温，近期多个城市针对投机炒房、炒地等乱象出实招，抑制市场过热。从整体趋势看，长效机制不断完善，监管短板加快补齐，有望推动房地产市场平稳健康发展。

融资管理进一步市场化、规则化

近年来，房地产企业在发展过程中呈现一些突出特点，部分企业负债率高且增速较快，个别大型房企杠杆率甚至高达90%。这种高杠杆、高负债运作模式背后潜在的金融风险，已经引起监管部门高度重视。

8月20日，住建部、人民银行透露，已经形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。9月14日，人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在国务院政策例行吹风会上表示，这一规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。出台规则的目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。从微观层面来说，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身经营活动和融资行为，增强抗风险能力;从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

整体看，目前，上述规则起步平稳，社会反响正面积极。据悉，下一步，人民银行将会同住建部以及其他相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

实际上，从去年以来，部分房企已经开始优化自身经营策略和财务结构。在后期融资更加规范的预期下，房企正着手准备新一轮打折促销，以加快销售回款。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，房企通过打折、小户型降低总价等手段以价换量。

据统计，今年9月至12月，房企到期债务规模约3603亿元。专家认为，结合全年业绩压力以及融资压力，不排除有更多房企选择以价换量的方式加快销售回款。

租赁新规“剑指”市场乱象

从兴起后快速扩张、资本争相入局，到被爆出“甲醛房”“租金贷”，再到“跑路”事件发生，长租公寓经营模式的可持续性问题及其可能带来的金融风险引发关注。

2019年，有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂“跑路”的有45家。按照正常商业逻辑，低买高卖才有盈利空间。但多家“爆雷”公寓普遍存在“高收低租“的经营模式，即支付房东的租金高于收取租客的租金。这种经营模式下，企业非常容易出现收支失衡、资金链断裂的问题，最终只能由房东和租客买单。

长租公寓“跑路”只是租赁市场乱象的一个典型代表。作为住房市场的重要组成部分，住房租赁关乎民生大计，但由于信息不透明、监管缺位等因素，市场乱象不止，租房贵、维权难屡见不鲜。

9月7日，租赁市场迎来针对性监管。当日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，对此前备受关注的“租金贷”“甲醛房”作出明确规定，长租公寓“高收低租”“长收短付”等经营模式也有相应要求。

“此次条例的发布，恰处于长租公寓市场波动较大的阶段，正当其时。这是住房租赁领域首部条例性文件，相关政策更加细化明确，对于后续规范和引导租赁市场健康发展有积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进评价说。

此外，贝壳研究院方面表示，该征求意见稿从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行规范和约束，充分体现了扶持与惩戒并行的特点，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。

各地加快补齐监管短板

随着监管对房地产市场“稳”的要求越来越清晰，投机炒房、炒地等扰乱市场秩序的行为进一步被约束。

9月2日，无锡市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出坚决遏制投机炒房等五类监管措施。其中明确，“完善商品住房限购政策，夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算”。无锡市政府解读称，政府在现有住房限购政策的基础上，增加了对离异家庭购房套数的限制，旨在满足合理住房需求的同时，防止通过“假离婚”手段获取购房资格。

土地市场过热也引起了各地监管部门的注意。中原地产研究中心统计数据显示，8月，全国土地市场持续升温，房企积极拿地趋势显现，多地土地溢价率高企。截至8月31日，50大城市年内卖地超过2.66万亿，同比2019年同期上涨幅度高达19.7%。这在一定程度上引起了监管部门对于炒地行为的警惕。9月6日，沈阳市房产局发文，严格住房用地出让溢价率管控，采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。

此外，在坚持“房住不炒”以及防范化解金融风险的要求下，各地房地产金融监管政策十分严格。例如，无锡市明确，金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。9月12日，成都发布“房产新政15条”，针对落实金融审慎管理，要求继续执行好差别化信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。

来源:金融时报-中国金融新闻网

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