实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署。近期，各地积极推动实施城市更新过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建、急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民等乱象，产生新的城市问题。

为指导各地积极稳妥实施城市更新行动，日前，住房和城乡建设部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(下称“意见稿”)，公开征求意见。

意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

对此，业内人士在接受采访时表示，意见稿对于近期各地浮躁的城市更新做法给予了纠正，预计随着意见稿的出台，将有效消除旧改市场陈疾，推动城市更新行动，促进城市高质量发展。

严控大拆大建防止城市更新变形走样

在严控大规模拆除方面，意见稿规定除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。

在严控大规模增建方面，意见稿明确除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。

在以往城市更新过程中，地方政府大拆大建的现象并不鲜见。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去城市外延扩张受约束时，就会对老城区大拆大建，腾出更多城市空间以供城市发展。

李宇嘉指出，大拆大建容易导致短期内房价上涨和租金推高。同时，改造中必要的公共服务设施短板没补上，新增的城市建筑给后续维护带来巨大成本，高密度、高容积率也导致城区运营风险增加。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次意见稿实际上就是“限拆令”。过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，类似做法显然违背了城市更新的规律，也引发了很多问题，包括导致租房房源不足和租金上涨等现象。所以“限拆令”的提出比较务实，具有非常好的导向。

李宇嘉指出，意见稿的核心内容是彻底告别大拆大建，转向保留、利用、提升为主。这意味着旧改终于告别了疾风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。

那么，告别之前的大拆大建，未来要怎么做?此次意见稿明确，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑;积极拓展公共空间、公园绿地，保持适宜密度，提高城市宜居度。

严控大规模搬迁确保住房租赁市场供需平稳

在严控大拆大建之外，意见稿还指出要严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。

在严控大规模搬迁方面，意见稿明确要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

在确保住房租赁市场供需平稳方面，意见稿要求不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难;同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。

诸葛找房数据研究中心分析称，由于传统的旧改模式中，开发商盲目追求规模扩充带来的经济效益，大拆大建、急功近利，短时间集中拆迁城中村等连片旧区，导致租赁住房市场需求激增，呈现供需失衡局面，加剧群众租房困难的问题。此次意见稿在拆建方面进行限制，一方面有效打击开发商激进的做法，另一方面将在一定程度上有效规避短时间内大规模拆建带来租赁房源不足的问题，切实保障群众的租赁住房需求，同时有利于平抑租金，促进租赁市场平稳发展。

此外，意见稿还强调，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时保持老城格局尺度，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。另外，要延续城市特色风貌，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。

对此，诸葛找房数据研究中心认为，这将有利于完善城市功能、保护历史建筑，将文化与城市建设相融合，促进城市区域的特色发展，另一方面也将有效保留居民的原有生活状态，改善居民的生活环境。推动由“开发方式”转向“经营模式”

值得关注的是，意见稿明确加强统筹谋划，旨在不忽视地方实际和居民意愿，改变此前头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。

与此同时，不沿用过度房地产化的开发建设方式、片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，而是鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

在加快补足功能短板方面，意见稿要求不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程;以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求。

“在新的更新模式下，区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应的有效性提升，并成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给侧改革的重要部分。”李宇嘉说。

诸葛找房数据研究中心指出，由于传统的旧改模式延续房地产开发模式，开发商为追求短期的经济效益而忽略区域建设的协调性，从而引发更多的城市问题。意见稿的提出，首先有利于开发商在城市的综合规划下，结合实际，有计划、渐进式地进行有机改造，为后续城市更新行动提供良好的基础，同时，有效遏制房企在旧改项目中变相抬高房价等现象;其次，在政府、市场、公众的联合参与下，有效整合各种资源，盘活存量资产，增强城市活力。

严跃进表示，相信意见稿推出后，各地城市更新的具体操作有所转变。尤其是大拆大建的模式会得到纠正，有助于后续城市更新行动的规范和健康发展。

来源:中国产经新闻

图片来源：找项目网