近年来，我国加快建立房地产金融管理长效机制，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，房地产融资管理日益规范。

2021年9月7日，银保监会新闻发言人在答记者问时指出，银保监会始终持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。截至今年7月末，房地产贷款增速创8年新低，房地产贷款集中度连续10个月下降。

降杠杆 防风险

作为房地产市场的重要调控工具，如何完善相关金融制度一直都备受关注。

2020年8月，央行、住建部出台重点房企资金监测和融资管理规则——“三线四档”;央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度;银保监会严查经营贷、信用贷、消费贷违规进入楼市。

央行、银保监会等部门下半年工作会，多次重申对房地产金融的监管原则。地方银保监局也加大排查力度，进一步围堵资金漏洞，遏制房地产金融化泡沫化趋势。

“房地产市场的一大顽疾在于容易形成资产价格泡沫。”国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真在接受采访时表示，资产价格泡沫自身并不可怕，需要警惕的是资产价格的变动与杠杆资金联系起来，引发系统性风险。他认为，“房地产金融审慎管理制度”的核心措施是控制房地产杠杆资金，可谓抓住了问题的“七寸”，能有效防止市场风险向信贷风险的传导。

在谈到前期具体工作时，上述银保监会新闻发言人表示，一是管好房地产信贷闸门。坚持房地产开发贷款、个人按揭贷款审慎监管标准，严格落实房地产贷款集中度管理制度。二是遏制经营贷违规流入房地产领域。经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对发现的违规问题督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。三是严惩违法违规。连续三年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖所有热点城市，对发现的违规行为“零容忍”，对违规问题依法严肃问责。四是落实差别化房地产信贷政策。配合地方政府“因城施策”做好房地产调控，运用调控工具，稳地价、稳房价、稳预期。

央行日前发布的《中国金融稳定报告(2021)》指出，实施房地产贷款集中度管理制度，主要是为了防范潜在系统性金融风险，特别是房地产金融这一宏观审慎管理的重点领域。这一制度的实施，一方面有利于抑制居民部门杠杆率水平，另一方面有利于促进房地产市场平稳健康发展。

光大证券金融业首席分析师王一峰表示，“三线四档”规则出台以来，试点核心房地产企业财务指标明显改善，高杠杆行为有效约束，负债规模稳步下降，企业经营稳健审慎性提升。“三线四档”规则作为透明性强的制度性安排，既为房地产企业自身融资安排提供了指引，也有助于降低高杠杆房企的债务脆弱性，增强抗风险能力。

稳房价 保刚需

目前，房地产金融审慎管理制度的落地已有所成效。截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。一是房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。

而在密集推出的金融调控措施下，房价也正逐步显现稳定态势。国家统计局近日公布的数据显示，7月份70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。不管是16个城市新建住宅价格环比下降，还是26个城市二手房价格环比下降，均为今年以来数量最多。

不过，从近期41家A股上市银行披露的半年报来看，在涉房贷款比例中，目前仍有11家银行的个人住房贷款占比超出监管要求，10家银行的房地产业贷款超出“红线”。另外，不少银行的房地产不良贷款较2020年末有明显上升，依旧需要加大风险管控力度。光大银行金融业分析师周茂华分析认为，这主要由于涉房贷款历史存量较大，个人按揭房贷在银行眼里仍是“优质资产”。部分银行担忧客户流失，银行压降积极性不高。不过他也强调，从目前触及监管“红线”的银行看，占比超限程度不算太严重，预计过渡期内绝大多数银行能完成整改。

另外需要强调，房地产市场平稳健康发展要靠疏堵结合，在防风险、降杠杆的同时更要加大对刚需群体的扶持力度。银保监会新闻发言人表示，在前期工作中，银保监会指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持，推动保险资金支持长租市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金(REITs)试点，并督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，住房租赁市场贷款同比增长29%。

“房地产融资长效调控机制正日臻完善，政策规范性提升，透明度提高，能够更好管理市场各方预期，在保证房地产市场‘三稳’发展的基础上，更好地支持实体经济发展。”王一峰表示，下一阶段，仍有必要做好以上综合调控工作，推动房地产市场长期平稳健康发展。

来源:金融时报-中国金融新闻网

图片来源：找项目网