“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”党的二十大报告明确了我国房地产行业发展的前进方向。近期，支持房地产企业利好政策接连出台，其中，保障性租赁住房REITs被多次提及，成为支持房地产行业发展的重要举措之一。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，将进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

业内人士表示，保障性租赁住房REITs是我国高质量发展阶段的重大改革举措，有助于推动我国房地产行业向新发展模式转型。保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业权益融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险。

支持保障性租赁住房REITs盘活房企存量资产

目前，全国保障性租赁住房大体处于筹集和建设初期阶段，新增的保障性租赁住房也将催生结构融资需求。

在“房住不炒”“租售并举”政策导向下，11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》明确，加大住房租赁金融支持力度，优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

中国(香港)金融衍生品投资研究院院长王红英表示，稳步推进房地产投资信托基金的发行、试点，不仅可以降低居民住房成本，同时通过资产证券化的方式，能够快速回笼资金，加大下一轮保租房建设。

“通过加大对住房租赁层面的金融支持力度，拓宽住房租赁发展的资金来源，使得相关住房租赁企业规模化、专业化的水平得到提升，从而有助于加快住房租赁市场建设，补齐住房租赁市场短板。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。

保障性租赁住房REITs深受市场的青睐

纵观近年来我国房地产行业发展趋势，业内人士表示，房地产从增量阶段逐渐进入存量和增量并重的新阶段，以商品房开发为核心的“快周转”业务模式已难以为继，我国房地产行业正普遍面临着较大的战略转型压力。在此背景下，“持有型不动产”是国内房地产行业转型的重要方向，而“保障性租赁住房”这一具体资产类型为全行业平稳过渡提供了重要抓手。

2021年6月，发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs试点申报项目名单。今年8月，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT成为首批落地项目。业内人士表示，首批保障性租赁住房REITs的成功发行，证明了利用REITs为保障性租赁住房进行筹资、融资的可行性，预计未来将出现更多同类型的项目。

今年11月，华润有巢REIT成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs。据了解，前三单的原始权益人分别为北京保障房中心有限公司、厦门安居集团有限公司、深圳市人才安居集团有限公司，均为保障性租赁住房企业，并非以住宅开发为主业。克而瑞研究中心表示，华润置地成为首家涉水保障性租赁住房REITs市场的典型房企，这也为市场释放了积极信号。

保障性租赁住房REITs也深受市场的青睐。首批3只保障性租赁住房REITs在询价认购阶段就受到了机构投资者和公众投资者的热捧，认购倍数均超过100倍。8月31日，首批3只产品上市，均在开盘时涨停，涨幅达30%。

推动保障性租赁住房REITs常态化发行

保障性租赁住房REITs热度还在持续。今年以来，多个省市发布相关政策，多渠道增加保障性租赁住房，并将优质项目纳入保障性租赁住房REITs意向库。

为进一步推动保障性租赁住房建设，2022年10月，住建部办公厅、发展改革委办公厅、财政部办公厅联合印发了《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》，明确了具体内容及评分参考。其中，各地保租房项目获得信贷、REITs、专项债等资金支持的比例也是重要考核项之一。

中信证券首席经济学家明明表示，一方面，相关部门可以在保证项目质量的同时，加快REITs新发项目审核周期，如发展改革委的审核重心放在项目本身、证监会的审核重点则更关注REITs产品的细节内容;另一方面，还可以通过完善REITs配套制度(包括扩募、税收等)，拓宽REITs试点的资产覆盖领域。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心近期发布研究报告《多措并举推动保障性租赁住房REITs常态化发行》中建议，在保护投资者财产安全和保障收益的前提下，适应多种资产形态，探索优化保障性租赁住房REITs的政策及产品设计，将更多类型的资产形态纳入REITs范畴。同时，试点阶段适当放宽对保障性租赁住房这一类别资产规模、运营年限的要求，因地制宜，兼收并蓄，发展中国特色的REITs模式。

来源:金融时报-中国金融新闻网

图片来源：找项目网