“中国高端物流市场正在经历一些结构性的变化，原来排名靠后的几家物流地产商联合发力不断挤压首位的市场份额，国际资本对高端物流地产市场的投资也有变动迹象，2016年年底的高端物流地产数据开始暗示未来高标库的需求可能跟不上整个市场未来供应……”戴德梁行日前发布的“ 2016年四季度全国物流地产市场报告”指出，各种因素增加了未来大批物流开发项目前景的不确定性。

　　华东区存量最大

　　数据显示，截至2016年第四季度，全国高标准仓库存量2850万平方米，其中，华东区存量最大，达到1300万平方米;华北区次之，为870万平方米。

　　在省级子市场中，上海存量最多，达到580万平方米之巨。其原因为该巨型都市的需求端有第三方物流、电子商务和进出口贸易的支撑。江苏省也有类似的需求构成，于是其高标库存量也达到了530万平方米。

　　2016年第四季度全国新增供应160万平方米，华东区共计75万平方米的新增仓储面积，其中有40万平方米位于江苏省，而在上海则有普洛斯在浦东新落成的项目带来16万平方米的供应量;华北区和华中区分别有近20万平方米的新增供应量交付，郑州市新增供应量较大近16万平方米，天津的武清区和北京通州区也都有相当数量的项目落成;华南区新增供应较少，主要原因为一线城市工业用地的供应量十分短缺。

　　另外，普洛斯在第四季度有超过50万平方米的新建成面积，为各开发商之首。而普洛斯在中国高标库市场有约42%的占有率，差不多是排在其之后的九大运营商持有面积的总和。

　　北京空置率全国最低

　　报告指出，全国高标准仓库平均空置率在第四季度末达到19%。华南区空置率维持在全国最低的10%，其一线城市的稀缺供应及东莞和佛山等二线城市对第三方物流、电子商务和高科技产业的强劲需求使该区高标库市场形成了供不应求的态势。

　　华中区的武汉和长沙在第四季度录得大量吸纳，使得该地区的空置率降低至16%;华东区的空置率下降两个百分点至18%，主要原因为上海市内数个于近期交付的项目发生的租赁合约;华北区的平均空置率维持在20%。北京和天津的新落成面积较少，以致北京空置率维持在6%的低位，为全国省级子市场中最低，第三方物流和电子商务仍是北京地区吸纳的主要动因;西南区的平均空置率仍为全国最高，在本季度末为37%，但较上季度回落13个百分点。

　　上海平均租金全国最高

　　租金方面，截至第四季度，全国高标库平均租金为32.7元/平方米/月。其中，华东区租金最高，达34.2元/平方米/月;西南区和华中区为高标库市场发展相对落后的区域，其平均租金分别维持在27.4元及26.5元/平方米/月。

　　就省级子市场而言，上海的平均租金达到41.1元/平方米/月，位居首位;北京以39.7元/平方米/月紧随其后。

　　戴德梁行中国区产业地产部主管苏智渊指出，通过各市场体量、租金和空置率的比较可见，全国范围内高标库市场发展较成熟的区域为华东区和华北区。由于较高的地价和来自成熟的零售及电子商务行业的需求，这些地区的租金保持较高水平，市场存量也最为庞大。华南区的特点则是空置率较低，主要原因为其子市场十分有限的土地供应;相应地，其租金也位列第一梯队。

　　就省级子市场而言，北京、上海和广东等省市则持续其供不应求的状况，行情活跃。

　　空置率上升暗藏投资风险

　　未来供应方面，预计到2018年末，全国将有新增供应量1680万平方米。其中，约550万平方米的供应量位于华东区，为各区之首。省级市场中，广东新增供应量最多，将有300万平方米于该时间段内完成。主要原因为其二三线城市的新建项目;重庆则在增长率上排名第一。包括四川和浙江在内的其他五个较新兴的物流地产子市场也将有超过100%的增长率。

　　而北京、上海和天津在中短期内将不会有大量供应，主要原因是这些稳定的市场已经有大量较成熟的物业，或者这些地区的土地供应非常有限。

　　就各大项目运营商而言，普洛斯在这些供应量中的占有率近32%，而宝湾、嘉民和宇培也均有10%左右的占比。

　　戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰指出，当下中国高标库市场需求之强烈毋庸置疑，特别是来自电子商务领域。同时，大量的资本也在物流市场寻找投资机会。但是强劲投资需求的背后是隐藏的某些地区不断上升的空置率，这暗示了某些盲目跟风的投资者可能会遭受损失。这一情况在那些新的、还没被市场检验的地区，以及那些投资者没有寻找到有经验的物流开发商作为合作伙伴的情况下特别明显。

　　来源：看物流

图片来源：找项目网