从1998年中国宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化以来，中国的楼市就进入到一个飞速发展的时代，尤其是2009年以来，随着各路资金涌入楼市，全国各地的房价开始快速上涨，尽管各地随后出台各种调控政策，但却陷入了“越调越涨”的调控怪圈。

从2017年3月以来，中国的楼市开始进入前所未有的时代，房价和市场越来越稳定。进入2019年，尽管一些热点城市的房地产市场出现回暖甚至过热的情况，但却在中央“房住不炒”的调控精神下，迅速冷静下来。时过境迁，房地产难以再像前些年一样暴涨暴跌，而展望2019年，大多数城市的市场将日趋稳定和理性。

从外部环境来看，以美联储为主的世界主要经济体的央行早已不再实行量化宽松的货币政策，反而开始缩表，并进入加息周期。在这种大环境下，中国的货币政策也步入到稳健发展阶段，不会再搞“大水漫灌”，房地产行业作为典型的资金密集型行业，失去了大笔资金流入的支撑，难以暴涨。

从内部情况来看，前些年由于房地产市场的暴涨，导致各路资金通过各种渠道流入楼市，对整个社会经济形成虹吸效应，并严重影响实体经济的发展，甚至出现某上市公司面临退市危机通过卖旗下两套房产来实现“扭亏为盈”的案例，令人震惊。这种情况导致实体经济受到巨大冲击，这显然不是一个健康经济社会应该出现的现象。

因此，中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，要求剥离房子的金融属性，强化房子的居住属性，并坚持实行一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。从这个角度来说，房产失去了炒作和投资价值，资金也失去了炒作的动力。

从最近国家统计局公布的统计数据来看，国内大多数大中城市房地产市场日趋稳定，在“房住不炒”的精神指引下，在长效调控机制的作用下，中国的楼市正面临着前所未有的大变局，将会越来越稳定，因此也给市场预期带来了前所未有的改变。

从最近在北京、上海等一些热点城市的实地调研来看，市场交易双方的心理发生了巨大的变化。以最能真实反映市场变化的二手房市场来看，已经完全从之前的卖方市场转为买方市场，购房者选房的过程拉长，货比三家，从容待购。而卖方也进入心理拉锯战，不着急用钱的卖家手中的房子成交周期拉得非常长，而着急用钱的卖家则会不断降低心理成交价位。现在北京等城市二手房市场上能成交的存量房基本上都是稍微低于市场价的高性价比房屋。

在新房市场，一线重点城市由于限购限贷等政策，使得适宜的客户群体大大低于之前的数量，所以，那些资金压力较大有业绩要求的房地产企业一般会选择各种优惠策略来拼命争夺这些稀缺的客户资源。

在土地市场，由于“房住不炒”的要求和终端市场客观因素限制，作为买家的房地产开发企业也在不断调低心理预期，尽管今年多个重点城市的土地市场相比去年的多地块流拍相比开始升温，但已经很难出现前几年“地王”频出的景象了。土地市场也开始进入平稳的周期。

综合来讲，2019年中国大多数大中城市的楼市无论是房价、成交量还是土地市场都将步入平稳周期，房子的居住属性将越来越凸显。长远来看，中国的房地产市场发展也将会越来越理性、健康。

来源:中国经济时报

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