在持续的楼市调控影响下，全国楼市继续降温。

国家统计局2019年8月15日发布的最新数据显示，1-7月份，房地产开发投资、新开工面积、房企到位资金等多指标增速持续回落，房企购地面积降幅继续扩大。其中，房地产开发投资和房企到位资金增速在连续3个月回落后，创出年内新低;销售面积增速已经连续7个月为负。

值得注意的是，在众多指标增速下降的同时，销售指标增速有所反弹，这是否意味着销售回暖了呢?

内人士认为，1-7月份，销售指标增幅出现无序的小幅波动，可能是因为今年部分城市“小阳春”后的签约数据滞后，再加上每年7月属于销售传统淡季，在低基数上的增速反弹，难以支撑销售回暖的判断，市场仍处在降温过程中。

业内人士预计，下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微，房企融资环境还在持续收紧，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力将加剧，预计下半年市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

开发投资增速创年内新低

首先从投资指标来看，1—7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1—6月份回落0.3个百分点。这是该指标连续第3个月增速回落，并创年内新低。

1—7月份，房屋新开工面积125716万平方米，同比增长9.5%，增速回落0.6个百分点;

1—7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元，同比下降27.6%，降幅与1-6月份持平。

对于投资指标增速回落的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，主要有三个因素，一是房企购地积极性略受限制，尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉，稳地价导向下房企拿地更趋理性;二是部分房企的新开工等节奏略有放缓，这和近期资金面收紧，尤其是银行贷款管控等因素有关系;三是和房企的预期有关，在市场下行预期下，房企更多会强调降价促销和回笼资金，而在投资端相对会更加趋于保守。

诸葛找房副总裁苑承建也认为，政策环境保持调控高压态势、放松预期落空，热点城市政策不断收紧，金融政策收紧导致房企融资进一步承压，同时销售趋冷，导致市场预期逐渐变化，开发企业投资预期进一步降低，土地购置面积同比下降29.4%，降幅继续扩大，新开工面积增速开始下降，特别是住宅新开工面积增速下降0.9个百分点，带动开发投资增速继续回落。

销售面积增速连续7个月为负

从销售指标看，1—7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1—6月份收窄0.5个百分点;商品房销售额83162亿元，同比增长6.2%，增速加快0.6个百分点。在连续两个月增速回落后，销售指标增速有所反弹，不过，从销售面积指标来看，已经连续7个月负增长。

对于销售指标增速的反弹，苑承建认为，从全国销售数据来看，7月份市场略有回暖，销售面积降幅收窄0.5个百分点，销售金额增速提高0.6个百分点，7月单月住宅销售单价环比上涨近200元/平方米，涨幅达到2.5%。从区域情况来看，东中西部以及东部销售均出现回回暖迹象。这突显出7月30日中央政治局会议对房地产行业“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”定调的重要性和必要性。

不过，对于市场回暖的说法，中泰证券研究所政策组负责人杨畅并不认同。“由于每年7月属于房地产销售传统淡季，在低基数上的增速回升，难以支撑销售回暖的判断，后续走势仍待观察。”他说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，本月销售指标的反弹属于无序的小幅波动，原因可能是今年部分城市“小阳春”的签约数据滞后的现象，比如“小阳春”中有些人可能五六月份下的定金，签约数据滞后一些，反映在七月份了，但是市场整体仍处降温阶段。

房企到位资金情况继续恶化

再来看资金指标，1—7月份，房地产开发企业到位资金99800亿元，同比增长7.0%，增速比1—6月份回落0.2个百分点。这是该指标连续第3个月增速回落。

“房企的资金面主要跟销售和融资有关，目前，销售总金额保持低位增长，没有改善，而近期房企的包括银行贷款、信托贷款、海外发债等各种融资渠道都收紧了，这两个因素就导致房企的资金来源增速也在低位徘徊。”杨红旭说。

易居研究院研究员沈昕指出，1-7月份，房地产开发企业到位资金同比增长7%，增速连续3个月回落;房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.6个百分点，房企资金压力较大。

对于下半年的市场形势，沈昕认为，7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。央行随后发布消息称，要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。近日，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。综合考虑这些情况，预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微，房企融资环境还在持续收紧，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力将加剧，预计下半年市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

来源:证券时报

图片来源：找项目网