近期，房地产调控的一系列信号频频释放。

最近两个月，房地产市场成交逐渐回暖，部分地区房价上升明显。与此同时，从中央到地方，一系列“稳地价、稳房价、稳预期”的举措公布，既有地方政府集中公布房地产调控政策，也有多个部委相继召开相关工作会议部署调控监管工作。

业内人士表示，近期的一系列政策举措显示，党中央不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“房住不炒”的总基调不动摇，房地产企业的高杠杆率、高负债等继续成为监管重点。随着融资监管举措落地，房地产企业的融资渠道将进一步规范。

房地产调控基调未变

在应对疫情冲击后的经济恢复性增长中，房地产无疑是经济修复的重要推动力，但近一段时期，房地产市场表现好于各方预期，甚至出现局部过热的现象，部分省市土地市场火热、房价上涨显著、居民房贷增长较快。

从房价看，随着房地产市场“热钱”加速涌入，一二线城市房价上涨。易居房地产研究院日前发布的全国百城房价报告显示，今年1月至7月，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15647元/平方米，同比上涨10.4%。全国有8个城市房价同比涨幅超过20%，包括江阴、珠海、成都、银川、滁州、苏州、哈尔滨和秦皇岛。从居民长期信贷看，6月、7月新增居民中长期信贷首次连续两个月超过6000亿元，反映了房地产销售端的持续回暖。

随着房地产市场的回暖，多省市在近期集中出台了地产调控政策，以抑制房价过快上涨。据不完全统计数据显示，包括深圳、东莞、南京、杭州、宁波、无锡等10多个城市，已经陆续发布楼市调控政策。8月30日，无锡发布的楼市调控新政，就包括了限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由两年调整到5年、提高二套房首付比例至六成等措施。

实际上，从近期党中央和相关部委会议看，房地产调控的基调没有改变。7月30日召开的中央政治局会议再次强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日召开的房地产工作座谈会指出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议表示，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

国泰君安证券固收研究认为，继需求侧“因城施策”以来，本轮政策收紧从供给侧直接限制房企有息负债规模，防止房企激进扩张从而抑制地产行业泡沫，反映出党中央不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“房住不炒”的总基调不动摇，坚持稳地价、稳房价、稳预期。

房企融资再规范

在房地产调控举措中，融资政策始终最受关注。也正因此，“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”成为近期业内讨论热点。

业内人士表示，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

从贷款资金看，房地产贷款增速总体稳中略降。央行此前发布的货币政策执行报告显示，6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额47.4万亿元，同比增长13.1%，增速较3月末回落0.8个百分点。6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的28.7%;其中，个人住房贷款余额为32.5万亿元，同比增长15.7%，增速较3月末回落0.2个百分点;住房开发贷款余额为9.1万亿元，同比增长12.0%，增速较3月末下降1.6个百分点。

海通证券分析师姜珮珊表示，前期房地产行业“吸金”能力显著，7月份地产销售量升价稳，带动房企累计到位资金增速回升转正，此时对房地产融资提高约束，避免房地产金融化，将资金引入实体，可能也是较为符合政策意图的方向。但我们认为大幅收紧的可能性较小，预计行业整体承压不大，企业分化或较明显，高杠杆且近年来尚未控制住债务增速的房企面临较大压力。

标普信评发布研究认为，未来几个月，房地产开发企业的整体外部融资环境或将转向偏紧。该研究称，从8月20日房企座谈会与会人员的构成看，房地产融资政策或将全方面覆盖银行及非银机构借款、股权融资和境内外债券融资等各个方面，房地产开发企业在不同融资渠道之间腾挪的空间将被压缩。

地产债信用质量或分化

7月6日，房企上市公司泰禾集团的15亿元债券“17泰禾MTN001”出现实质性违约。业内人士分析称，泰禾集团高杠杆、高融资成本、高短期债务占比以及高非标占比等，是其违约的重要原因。这也进一步增加各方对于高负债房企信用的关注。

从债券市场看，今年前7月境内地产债净融资量达到1184亿元，较去年同期的87亿元明显增长。中金公司研究表示，房地产境内债、美元债、信托2020年到期量超过1.5万亿元，较2019年增长超过10%，8月至9月境内债券单月到期量均超过700亿元，此后略有回落但仍维持高位。

中金公司研究表示，虽然地产行业销售边际有明显回暖，但地产调控和融资收缩政策也随之而来，并且由于政策指向针对拿地激进和债务、流动性压力较大的企业，对于该类发行人融资和流动性压力可能边际上升。该研究认为，地产发行人信用资质和利差分化也将进一步加大，其中流动性压力较大，且较为依赖非标、债券等融资渠道的发行人可能出现信用风险和利差的边际上升。

房地产业是资金密集行业，但房企的负债率、杠杆水平等存在明显差异。比如，中国海外发展、万科、华润置地、招商蛇口、龙湖地产、金地地产等近几年净负债率均保持在65%以下;而民企中的富力地产、华夏幸福、新湖中宝、中南建设、中天金融等2019年净负债率超过了150%。

标普信评表示，8月20日房企座谈会体现的政策信号，从长期来说能增强行业的抗风险能力，有利于房地产市场的平稳健康发展;但短期看会进一步加速房地产开发企业信用质量的分化。

来源:金融时报-中国金融新闻网

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