要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

 

　　业内有一种流行观点是，未来是大城市更新的时代。看看纽约、伦敦这些发达国家的核心大城市，都是进入到这个时代。这个观点没错，也符合常识。但这样的局势一旦到来，就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。稍有开发常识的朋友都会知道，如今在大城市做城市更新项目，面临的拆迁谈判、业态的腾挪、政府的规划审批都将无比繁琐，时间周期更为长久。最为重要的是，城市更新这样的微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。

 

　　最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。这样恐怖的投资降幅和大企业的分食市场，意味着大多数房地产企业都必将面临着转型或者出局的局面。

 

　　面临着十三五的房地产局势，到底会如何?我们又该怎么办?

 

　　在下面的这篇研究文章里，我们将研究视角伸向国外。我们将研究新形势下的中国经济地理局势，从海外的产业变迁和城市发展经验来看，中国下阶段的房地产市场主流趋势会走向何方。

 

　　因此通过研究，我们得出了两个主要结论：一是核心城市的商业地产和住宅开发前景的不确定性都在增加，而从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。二是我们从目前国内已有的旅游、休闲、养老等优秀小镇开发案例中总结出的小镇开发要点。

 

　　一、核心城市价格一波超越一波，地价超过楼价，几乎无以为继

 

　　近期朋友圈经常被刷屏的新闻之一，就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年报成交数据来看，地王的土地宗数、总价创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵过周边房价，“面粉贵过面包“的现象更为普遍。

 

　　根据CRIC数据显示，2016年上半年地王120宗，总价达到3189亿元。2016年上半年的地王宗数远高于同样地产热的2013年2009年以外，其成交金额更是远超过去年份。

 

　　分城市地价的涨幅来看，15年至今的一、二线城市涨幅分别高达50%和70%以上，而三线城市相对较好，土地价格涨幅仅约10%。

 

　　从总价前十的项目来看，比较其成交时楼板价与周边房价的比重，2016年至今的地王已经达到1.2。

 

　　良好的经济增长背景、城市化、收入上升、国内外宽松的货币政策因素带了地产十余年的发展发展时期，关于未来房价走势，从来都是最热门的话题。房价是涨或跌，我们这里不作过多猜想，只是种种数据表明，一、二线核心城市无论从普通居民的消费承受能力还是产业布局上，其性价比都在降低。

 

　　在近两年经济转型、经济增长速度放缓的背景下，尤其是制造业等传统产业面临成本上升，盈利下降的困难境地，而不断上升的土地、房租成本使得盈利更加困难。一、二线城市的吸引力也将随之下降。

 

　　那么，当我们看到城市心中的商业也不行，住宅开发风险变大的时候，我们也会关注到旅游市场今年异常火爆，这里我们列出周边游市场数据，持续高增速，预计未来增速仍然在30%以上。或许，仅从这里火爆的需求看，周边旅游项目的开发，也是不错的选择。如果扩展到整个旅游来看，其增速也是不错的，今年华侨城在四川1200亿签下三大名镇的项目做文旅小镇、万达的旅游小镇等等，旅游项目的投资开发遍地开花。尤其是核心城市周边游小镇的开发热度极高。

 

　　二、中国城市新地理：产业布局从大城市走向大城市带

 

　　更进一步，从城市发展路径来分析这个问题。这一部分，我们通过麦肯锡对于国内城市群的总结、政策角度、以及长三角地区的具体案例来分析产业布局其实是在逐步促进“大城市带”的形成。

 

　　(1)麦肯锡城市群方法将中国城市分为22个城市群，每个城市群围绕1到2个中心城市发展。所有的卫星城距离1个中心城市不超过300公里，并且每个城市群的GDP都超过中国城市总GDP的1%。

 

　　从已经形成的格局来看，就是以22个核心城市为中心的22个城市产业群，每个围绕在核心城市周边的小城市大约十几个到几十个。

 

　　(2)从政策角度，在时隔37年之后，2015年12月，即在中央经济工作会议的同时，中央城市工作会议于北京召开。这是以中央名义召开的城市工作会议，也是历史上最高规格的城市工作会议，普遍被认为中国城市建设迎来拐点的标志性会议。根据会议精神，中央已经意识到：

 

　　“解决城市发展的关键所在是摒弃原有的以大城市为核心的城镇化发展体系，而是要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展。要优化提升东部城市群，在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市。要强化大中小城市和小城镇产业协作协同，逐步形成横向错位发展、纵向分工协作的发展格局。”

 

　　(3)以上海为例，计划构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的“1+6”上海大都市圈，形成90分钟交通出行圈，突出同城效应。

 

　　根据长三角洲城市群发展规划，长三角城市群大中小城市齐全，拥有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城镇星罗棋布，城镇分布密度达到每万平方公里 80多个。城镇间联系密切，区域一体化进程较快，省市多层级、宽领域的对话平台和协商沟通比较通畅。

 

　　根据2013年建设用地总规模的统计数据，核心城市上海的开发强度高达36%，远超过法国大巴黎地区的21%，英国大伦敦地区的24%。因此规划提出，上海、苏南、环杭州湾等地区要率先转变空间开发模式，严格控制新增建设用地规模和开发强度，适度扩大农业和生态空间。规划对上海提出诸多要求。首先是严格控制上海中心城区人口规模，引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布，同时建设好卫星城。

 

　　三、新兴产业兴起，现有产业经济无需大城市核心区集中

 

　　科技的发展为人们的生活、工作都提供了极大的便利。这篇文章里，从产业发展的角度，我们认为，科技的发展为产业提供了城市之间、区域之间更强的纽带关系，从而使产业在距离空间上的分散提供了可能，同时也降低了成本。从一个最为典型的例子说起，我们来看看世界金融中心华尔街的变化：

 

　　最早的华尔街，它的金融中心地位来源于是交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、谷物交易所和期权交易所这样的传统金融中心有大约5万名雇员，而现在，很多工作可以由电脑自动完成。

 

　　在《更为虚拟化：阿尔.伯克利访谈》中，有这样一段话：华尔街即使还重要，也会变得越来越电子化。由于科技人们可以在任何地方工作，所以华尔街将作为一个虚拟地点而不是地理实体存在。其价值将体现在投资家有风险的判断及经纪人的知识之中。有价值并值得支付的是关于买卖哪种证券的良策。

 

　　随着基础设施的完善，以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低。总结起来，大约说明了两种趋势：

 

　　第一， 基础设施完善为核心城市转向周边城市，或中心城区转向郊区提供可行性;

 

　　第二， 新兴产业留在核心城市/中心城区的必要性在降低。

 

　　简单说就是，性价比的权衡。

 

　　在核心城市的承受能力有限的背景下，中心的价值变得越来越高，也就是工商企业、居民为此承受的成本也越来越高，城市中心的性价比也在降低。

 

　　目前，国内经济正面临着二三十年快速增长之后的放缓，也是经济转型最为迫切的时间点，新兴产业将替代基础制造业等成为未来经济的重要载体。而新兴产业，如IT、金融、生物医药、传媒、设计类公司等等对于城市配套要求较低，可在核心城市周边布局，分散核心城市中心城区压力。

 

　　从国外看，比如美国硅谷，是高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷的别称。位于加利福尼亚州北部，旧金山湾区南部;硅谷是高科技技术创新和发展的开创者，该地区的风险投资占全美风险投资总额的三分之一。择址硅谷的计算机公司已经发展到大约1500家。

 

　　再例如，格林尼治是美国康涅狄格州的一个小镇，面积很小，只有174平方公里，集中了五百多家对冲基金。单单Bridge Water一家公司就掌管着1500亿美元的规模。这个地方离纽约州坐火车35~40分钟。

 

　　从国内看，举例杭州基金小镇，玉皇山南基金小镇将借鉴“纽约、波士顿”模式，打造中国版“格林尼治”，重点打造私募股权投资基金产业链，形成投资基金资产管理中心，弥补上海等地在服务中小企业方面的不足。小镇目前投资项目300余个，投资金额200余亿元，管理资产规模超过1000亿元，资本集聚效应已初步显现。

 

　　同时，私人汽车的普及，城市交通网络的不断完善，包括城郊地铁的开通、高铁线路增加缩短了城市及周边区域往来的时间和成本，便利性提升。同时，郊区和小城镇相对较低的人口密度也提供了更好的自然绿化环境，提升生活品质。从上面的例子可见，国内的玉南山基金小镇的自然环境不用多说，美国的格林尼治基金小镇也在美国中央公园的附近。

 

　　前面谈了很多，大约就是核心城市性价比不高，新兴产业在交通、通讯、网络等等基础设施的逐步完善的背景下，在郊区或小城市也可以布局。而同时，各地/区政府对于产业小镇里的政策、税收等支持，包括同行聚集、人才聚集、客户聚集、配套聚集也大大支持了工商企业的发展，而环境优美，则更是锦上添花。

 

　　四、美国模式将会成为中国一、二线核心城市的未来

 

　　看完了政策的方向、区域案例、以及新兴科技对于产业布局、城市布局的影响，不如，我们看看已经经历了城市发展全过程、城市化完成的发达国家是如何演绎这一路径的。或许，我们可以找到共性，去判断我国未来的城市化发展方向和目前所处的阶段。

 

　　整体上，美国三大群市圈都由大都市、小城市、小城镇等不同层次的城镇体系交错构成。

 

　　在城镇化进程中，美国整体统筹产业布局，打造大“都市圈”和“城市带”，依托大中城市，充分发挥中心城市的辐射带动作用，构建多层次的城镇体系，形成了国际性大都市、全国中心城市、区域中心城市、小城市、镇等不同层次的城镇体系。

 

　　从地区分布看，美国已形成了三大城市群： 1、波士顿——华盛顿城市群。 2、芝加哥——匹兹堡城市群。 3、圣地亚哥——旧金山城市群。这些城市带和都市区的形成，都不是靠无限扩张中心城市来实现城市规模，而是通过大批小城镇的集合来实现的，卫星城镇和工业区交错，共同构成大都市圈。

 

　　大城市/小城市，城市中心/郊区的分配来看：60年代小城镇兴起，人口和产业向中小城市聚集。

 

　　美国的城市化分为三个阶段，农村向城市迁移、小城市向大城市聚集、城市向郊区转移三阶段这里我们主要讲与此文相关的60年代至90年代的小城镇发展的时期。

 

　　60年代，美国政府实行了“示范城市”的试验计划，开始对大城市中心区进行再开发，试验计划旨在分流大城市人口，加快发展小城镇。美国在城市市区人口在70-90年代以下降趋势为主，同时，郊区人口持续增长。70年代，美国50个大城市的人口下降了4%，而这些大城市周围的小城镇的人口则增加了11%，中等城市的人口增加了5%。

 

　　从人均GDP的指标衡量，目前我国的人均GDP和美国小城镇发展的阶段较为相似。

 

　　由于中国各地区人均GDP水平相差较大，我们采用2015年各地人均GDP分别来对应美国时期，基本全部处于70年代以后至90年代之前，也就是美国人口由核心城市向小城镇分散，由中心地区向郊区分散的过程。

 

　　从目前核心城市的人口、交通、基础设施压力等来看，向郊区小镇、向小城市发展的需求也愈加强烈。

 

　　通过美国的城市发展路径梳理，和我国目前的经济发展水平看，未来几年城市化的过程中，人口由城市中心向郊区发展可能是明显的特征之一。

 

　　五、国家政策力推小镇模式

 

　　今年以来，关注旅游行业的从业者都会注意到关于发展小镇的各项政策陈出不穷，有国家层面的大指导方针，也有各地对于旅游小镇建设的具体目标。据不完全统计，我们总结如下：

 

　　(一)国家政策积极推荐小镇建设

 

　　在《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中，提出发展具有特色优势的魅力小镇。

 

　　在编制起草“十三五”规划纲要过程中，对“十三五”期间鼓励各地区培育发展特色小城镇进行总体安排。

 

　　2016年5月，发改委，今年将选择1000个左右条件较好的小城镇，积极引导扶持发展为专业特色镇。

 

　　2016年7月19日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》。

 

　　(二)各地也纷纷出台推荐当地小镇发展的各种规划，有拟建小镇的特色，有政府对于这部分小镇建设的具体支持措施，有拟投资金额等等。

 

　　六、成功的案例和大资本推动下的集团化行为，纷纷推动小镇转型

 

　　近2年，各大房地产企业也都将小镇开发作为转型的重点，有旅游小镇，有养老地产类型的，也有农业休闲为主的。宋卫平带领的蓝城集团在小镇的开发上倍受关注，桃李春风、乌镇雅园都是业内争相学习的案例。万科的良渚文化村、随园嘉树在养老配套和细节打造上也有很多值得学习的地方。其它类似华侨城、万达，旅游小镇的打造也是这些集团转型的出路之一。

 

　　总体来说，在宏观层面上，对应目前中国的GDP发展水平，通过对美国城市化不同阶段的人口流动特征分析，我们认为人口、产业聚集从中心城市向郊区发展，从核心城市向大城市带发展可能是未来城市发展的重要特征;产业层面，交通、通信、互联网的普及也使得产业对于在核心城区布局的要求逐步在降低，尤其是向新兴产业的转型过程中，这种迹象将会更加明显;在政策层面，国家、地方层面推动小镇建设的导向也是非常明显;微观层面，无论是工作还是生活环境，人们对于自然环境的追求总是永恒的话题。或者我们可以说，2016年，是房地产向小镇转型关键的一年。

图片来源：找项目网