曾属政府单方面管辖的养老地产市场,现已逐渐成为私营房地产发展商和投资商的潜在开发领域。据联合国人口署数据,中国业已进入老龄化人口快速增长阶段,65岁以上人口数量将于2025年达到2亿,2050年将突破3亿。然而,中国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到解决养老物业严重匮乏的一种途径是政府与社会力量共同参与后,中央政府出台了若干政策,以吸引境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。一线城市养老地产市场潜力巨大。

　　市场大但开发模式仍不成熟

　　2016年12月,中国国务院办公厅印发了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》,提出全面放开养老服务市场。到2020年,养老服务市场全面放开,养老服务和产品有效供给能力大幅提升,供给结构,养老服务业成为促进经济社会发展的新动能。意见明确提出向居家社区服务倾斜,进一步扩大护理型服务资源,大力培育发展小型化、连锁化、专业化服务机构。鼓励建设小型社区养老院,满足老年人就近养老需求。到2020年政府运营的养老床位数占当地养老床位总数的比例应不超过50%。鼓励社会力量通过独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式,参与公办养老机构改革。

　　高力国际研究发现,对于发展商和投资者而言,市场存在大量发展机遇,尤其是在国内的一线城市。在北京、上海及广州这三大城市中,65岁以上人口数量高于全国平均水平,并且逼近美国、英国及日本的水平。同时,一线城市家庭通常为独生子女家庭,可支配收入较高,且对医疗护理要求相对较高。这些因素将共同推动未来数十年内养老地产行业的强劲需求。不过,高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇认为,目前房地产市场的养老地产细分市场仍处于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式,但最受青睐的盈利模式有待进一步探索。

　　“为满足养老房产市场迫切需求,中央政府推进政策实施,对外招商引资。但主要方针须根据当地水平状况来制定,并以鼓励民营企业在该领域分配其资源的方式结构化推行。虽然目前配套政策尚未实施,但对投资商和发展商而言,市场存在大量机会。于发展商而言,研究当前商业模式及其自身相对优势至关重要。发展商应该彻底分析整个发展过程,深入思考如何选择最佳合作伙伴。随着政府补贴和福利逐步发放,越早行动受益越大。”谢靖宇表示。

　　市场欠缺经验丰富的运营商

　　谈及在市场实践过程中国养老地产市场内最主要的问题,高力国际中国区产业及工业地产服务执行董事邓懿君分析认为:“首先,可以肯定的是,市场在这一领域的投入资金或可投入的资金是非常充沛的。但是,市场上欠缺经验丰富的运营商。外资运营商有能力带来成熟的经营服务理念,但面对中国消费需求仍略显水土不服。”邓懿君表示,投资养老地产一般分为房地产和运营商两个板块。传统房地产企业一般倾向养老土地和物业销售或租赁价值的实现。但是,在缺乏品牌运营商的情况下,此价值则难以体现,这种情况与酒店物业类同。与之相对的,另一批投资者则看中养老的巨大市场,更愿意投资轻资产的运营商,可以按各自的服务定位来快速扩张。

　　高力国际也针对市场参与者进入这个细分市场的壁垒进行了深入研究。邓懿君认为:“就房地产而言,土地和物业的价值来自于养老的服务定位、人群定位和收费标准。发展商以养老名义获得土地、开发后将其销售。如若后续的养老服务没有跟上,购房者则会觉得上当受骗。但是,对于如何界定所提供的服务的数量和质量是为合理,市场参照标准仍处于缺省状态,连消费者自己也没有经验去评价。”而对于运营商而言,邓懿君表示,外资有管理和服务经验,但是,对中国老年消费者的消费习惯和服务要求仍处于摸索过程当中。本地运营商或会了解老龄人消费需求,但是,多为缺乏管理或营销经验。所以,这几年是市场快速扩张的时期,多数市场参与者都在摸索和尝试阶段,比试和实践出一套成功的模式。

　　国家外汇新政抑制海外购房

　　2016年12月31日,国家外汇管理局发布公告,规定自2017年1月1日起,个人购买美元须明确填写购汇用途,并声明不会将外汇用于购买境外房地产或投资相关的保险产品,亦不得将个人额度借与他人使用。如有违反,将被列入“关注名单”,且个人当年及之后两年不享有个人便利化额度,同时须接受反洗钱调查。分析人士指出,新的外汇政策直指海外购房,国人购买海外物业的活动可能会受到抑制,但也可能会刺激更多个人进行资金转移,以免后期外汇管制进一步收紧。

　　第一太平戴维斯方面表示,私人及机构型资本继续外流的担忧,向人民币施加进一步贬值的压力,而公告正是对市场担忧的回应。此轮规定与去年若干规定的主旨一致,即填补政策漏洞,促进现有规定得到更好落实,而不是单纯地出台新的政策与限制。此次公告或将增加个人向境外转移资金的难度,因此国人购买海外物业的活动可能会受到抑制。也有部分人士分析称,虽然难度有所增加,但也可能会刺激更多个人进行资金转移,以免后期外汇管制进一步收紧。无论出台何种政策,中国资本的外流仍将继续,但政策的更严格执行应能放慢资本外流节奏,有助于稳定汇率,缓解中国减少外汇储备的压力。

　　来源: 新快报 记者 谢蔓

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