2021年以来，房地产市场调控动作频频。相比深圳、上海等重点城市年初的楼市回暖，涉及住房金融等多个领域的调控加码更为引人关注，特别是对违规流入楼市的消费贷、经营贷等各类贷款的严查，有力打击了楼市投资者的侥幸心理。

在各类违规流入楼市的贷款中，原本应该为小微服务、支持实体经济发展的经营类贷款受到监管部门高度重视，排查从几个重点城市开始并逐步扩大到全国。3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》)，不仅从贷前调查、贷中审查、贷后管理等多方面对银行业发放经营贷提出要求，还要求各地有关部门联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题的专项排查，并于5月31日前完成排查工作，加大对违规问题的督促整改和处罚力度。

受访专家表示，《通知》的发布以及今年以来对房贷严控力度的持续加大，一方面，有助于降低违规炒房者的寻租空间，促进房地产市场平稳健康发展，体现出我国在疫情引发全球货币政策宽松环境下，推动房地产市场回归理性，持续坚持“房住不炒”的决心;另一方面，也能让经营贷这一破解小微企业融资难题的重要工具发挥作用，促进“紧信用”环境下资金扶持“真普惠、真小微”，避免资金脱实向虚。

经营贷在采访中，还了解到，为支持“房住不炒”长效机制构筑，各家银行已积极行动起来，按照监管要求，持续加大对经营贷违规行为的自查和防控，严格控制房地产贷款占比，及时调整和优化住房金融业务结构，推动更多信贷资源流向实体经济。

经营贷成为重点排查对象

经营贷具有额度小、审批灵活、利率相对较低等优势。作为银行下沉信贷服务重心、解决个体工商户和小微企业融资难题的经营用途类贷款，近期为何会成为被监管严查的对象?

一方面，在疫情影响下，国家对普惠小微金融支持力度持续强化，小微企业融资“增量、扩面、提质、降本”。“在疫情防控期间，经营贷在满足企业临时性周转性资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用。2020年末，普惠小微贷款余额为15.1万亿元，同比增长30.3%;农户生产经营贷款余额为5.99万亿元，同比增长11.5%，为‘六稳’‘六保’提供了有力支撑。” 中行研究院研究员郑忱阳表示。

与此同时，“我国房地产融资延续了2019年以来的‘稳中从紧’政策基调，在增量占比和增速两个维度进行了有效控制。”光大证券金融业首席分析师王一峰表示，2020年12月，新发放个人住房贷款加权平均利率5.34%，较年初下降28个基点;相较12月新发放普惠小微贷款5.08%的利率高26个基点。

在王一峰看来，加大对普惠小微金融支持力度与房地产融资宏观审慎管理政策叠加，导致部分信贷资金借道经营性贷款进入房地产市场，引起了监管部门的警惕。

“就普惠小微贷款而言，考虑到监管对于普惠小微的增量贷款要求和普惠小微企业的现实风险状况，贷款定价与风险压力存在匹配难度。尤其是对于普惠小微企业中长期贷款而言，发放无抵押信用贷款风险较高。”王一峰分析称，“而按揭贷款的高定价与普惠小微企业的低定价形成‘水位差’，同时通过经营贷实施‘房抵贷’业务能够绕开首付比例、房地产融资规模调控等政策要求，再叠加部分城市近期房价上涨形成正反馈，违规乱象有所增加。”

“银行继续增加小微贷款余额或增速的难度与日俱增，同时，对小微企业主发放的经营贷，存在企业流水不真实、税务信息不可靠、公司治理混乱、业务模式单一等问题，风险很难控制。”金融监管研究院院长孙海波表示，“经营贷可以缓解银行完成小微企业贷款的指标压力，银行有动力做房地产抵押的经营贷，存量小微企业主的住房追加贷款成为各家银行竞争的关键点，银行对抵押率、资金用途的审查会因此有所放松，新增抵押物难以支撑小微贷款增量要求。”

经营贷回归服务小微本源

“近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。”《通知》特别指出。

“我国经济在疫情控制住之后率先恢复，且经济恢复势头强劲，此时进行规范调控对经济冲击小。结合2021年总体信用环境偏紧的形势来看，在贷款需求旺盛、供给相对受控的环境下，需引导信贷资源重点支持关键领域并防止过多金融资源流向房地产领域。”王一峰表示。

对于银行业的住房金融业务，郑忱阳认为，《通知》体现了对经营贷流向加强管控的信号，收紧经营贷的审批标准，再加上先前的房地产贷款集中度管理，从房地产贷款存量和增量两方面进行控制，银行的房地产贷款业务或将进一步压缩。

王一峰也表示，在房地产贷款集中度管理约束下，部分银行可释放的新增住房按揭贷款额度偏紧，叠加《通知》出台使得借助经营贷流入房地产市场的资金受限，购房资金需求将从经营贷转回住房按揭，市场供需将推动住房按揭定价进一步上行。

从不同银行来看，郑忱阳表示，《通知》对贷款审批严格、智能化风控健全、信贷结构多元的大型银行影响不大，主要受到影响的是少数合规意识弱、风控能力差、对房地产资产过度依赖的中小银行，中小银行的经营贷审批和管理将更为严格，推动其回归本源、下沉服务。

而对于小微企业而言，《通知》则带来了利好。“《通知》支持企业和个人的合理融资，特别强调银行会持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度，保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，银行和监管部门将会形成合力，从经营贷的贷前审批到贷后管理各环节落实主体责任，不会‘误伤’真正需要申请经营性贷款的小微企业和个体工商户。” 郑忱阳分析称。

“普惠小微贷款在挤出部分非真实信贷需求后，‘真普惠、真小微’资金供给将明显增加，在‘真普惠’领域市场竞争将加剧，不排除部分大中型银行进一步争抢普惠小微优质客群，并对以城商行、农商行为代表的中小银行小微信贷投放形成更大的竞争压力，并带动‘真普惠’定价下行，从而实现普惠小微企业实际融资成本的继续下行。” 王一峰分析说。

多方位扎紧楼市漏洞

随着房地产市场的进一步规范，过去存在的各项疏漏也被逐渐补齐。《通知》要求银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核。“这是较大的亮点之一，可以避免银行过多强调抵押而忽视实质性审查，有助于银行后续的穿透式监控。” 郑忱阳表示。

同时，《通知》也明确了“空壳公司”的概念。“这是首次明确无实际经营的小微企业的名称。在实际操作中，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。类似空壳公司后续将面临较大的审查力度，严管空壳公司注册行为很关键。”易居研究院资深研究人士表示。

此外，郑忱阳表示，《通知》在严格准入门槛、加强贷款管理的同时，列出诸多“负面清单”，即不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款、不得以企业证明材料代替实质性审核、不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查、不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款、不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控等。从银行内部管理来看，强调银行落实主体责任，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控，切实强化内部问责。

加强对抵押物管理也是《通知》的一大亮点。《通知》明确，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。

“近年来，房产投机过程中出现了一种做法，即先借款买房然后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式。当前对于此类抵押的做法进行规范，有助于打击‘买房——抵押——融资——再买房’的炒房模式。” 易居研究院资深研究人士分析称。

响应监管要求 优化业务布局

此轮针对住房金融的严查已经延续了一段时间。3月份以来，深圳、广州、北京等多个重点城市监管部门相继公布了资金违规流入房地产市场的情况。在国家及各地监管部门的严格要求下，各家银行全方位提升了相关业务的合规性。

在自查方面，华夏银行广州分行重点排查了2020年4月1日以来发生且截至2021年1月31日仍有余额的个人消费贷款、个人经营性贷款业务;平安银行广州分行则主要通过逐户排查和贷款资金流向异常监测排查等方式对2020年发放的新增个人贷款进行专项排查。

在进一步严防资金违规流入楼市方面，工行广东省分行则继续加大监测力度，充分利用行内外大数据、智能化风控手段，进一步提升信贷资金流向管理及风险监控能力，全面规范辖内分支机构信贷经营行为;农行广东省分行表示要细化首付贷资金审核，通过要求客户签署首付款资金来源声明、强化个人贷款用途真实性审核等措施，严防信贷资金被挪用。

值得注意的是，在楼市严监管背景下，多家银行高管均在近日召开的年度业绩发布会上表示，将坚决落实监管部门房地产调控政策，持续加强对房地产贷款的管控力度，继续调整和优化住房金融业务布局。

“交行已经把排查经营贷流入房地产市场作为今年的重点工作持续推进。我们把合规性放在首位，已经建立并不断完善授信风险管理政策体系，加强风控能力建设，不断强化对资金的用途监控。” 交行行长刘珺说。

刘珺表示，在对公房地产贷款方面，交行今年会重点将信贷资源流向区域市场布局较为合理的优质房企及区域和成本优势相对明显的住宅项目，以此优化信贷结构。个贷方面，交行则会重点支持辐射力较强、房价相对合理、刚需较为旺盛的区域城市房贷业务，对市场增长乏力、人口流出区域实行一定程度的严格调控，做好风险管理。

作为住房金融的“领头羊”，建行也是最大的住房按揭贷款银行，根据其年报显示，截至2020年末，个人住房贷款余额5.83万亿元，增幅9.91%，占比为34.73%，略高于房地产贷款集中度32.5%的占比要求。对此，建行副行长吕家进表示，新规对贷款规模增长的影响比较小，且过渡期较为充裕，建行将会逐步消化存量超标的部分。

“监管部门高度关注房地产的风险，建行将在符合监管要求的前提下，采取多种措施稳妥地促进对公房地产业务的平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度的增长，有序降低房地产贷款在各项贷款中的占比。” 吕家进说。

来源:金融时报-中国金融新闻网

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