2021年10月份，房地产市场降温趋势仍在延续。11月15日，国家统计局发布数据显示，10月份70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。相比新房，二手房降温更为明显，其中又以一线城市环比降幅最高，同比涨幅回落最多。当月，一线城市二手房房价环比下降0.4%，同比上涨6.7%，涨幅较上个月回落1.0个百分点。

谈及房价缘何“遇冷”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈到，近来，资金链偏紧叠加债务到期压力，促使开发商加大力度打折促销。另外，从需求端来看，部分地区二手房放贷周期较长，也影响了部分需求。随着后续房地产信贷平稳有序投放，市场情绪逐渐缓和，二手房房价下跌幅度可能减缓。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，政策层面正在释放防范风险、保障刚需的信号，预计后续房地产企业资金面紧张的状况将得到缓解，居民获取中长期贷款的难度也将有所降低。但房地产调控态势总体并未放松，预计11月房地产开发投资和市场成交情况仍难言回暖。

70城中64城二手房房价下跌

10月份，各线城市房地产市场继续降温。从环比来看，二手房降温趋势更加明显。一线城市新建商品住宅销售价格环比持平;二手住宅销售价格下降0.4%，与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格均下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

从同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽未出现负增长，但同比涨幅均较9月份继续回落。其中，一线城市新房和二手房房价涨幅最高，分别为5.0%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.3和1.0个百分点。

“二手房房价先于新房降温，在今年8月份开始出现微弱下跌现象，目前已连跌三个月。并且，从环比跌幅和同比涨幅来看，降温力度也要大于新房。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

据梳理，70个大中城市中，新房和二手房价格上涨的城市数量减少，下跌城市明显增多。10月份，新房房价环比下跌的城市为52个，较9月份增多16个，5个城市价格持平，13个城市价格上涨。二手房房价环比下跌的城市达到64个，较9月份增多12个，2个城市价格持平，仅4个城市价格上涨。

投资端增速继续放缓

从全国商品房销售情况来看，1至10月，商品房销售面积和销售额同比增速较1至9月均出现下滑。同时，房地产投资端增速也继续放缓。1至10月，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%，较1至9月放缓1.6个百分点，两年平均增长6.8%，较1至9月放缓0.4个百分点。

夏丹表示，前期房地产金融政策严调控影响显现，叠加个别房企出现信用风险事件，制约了房企扩大开发投资的意愿和能力，主要表现在房屋开施工情况低迷、土地购置力度不及往年等方面。

具体来看，1至10月，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%，两年平均增长7.1%，增速仍在下滑。其中，国内贷款20148亿元，下降10.0%。民生银行高级研究员王静文表示，个别大型房企风险暴露引发关注，金融机构对房地产行业风险偏好下降，叠加供应商垫款意愿降低，消费者观望情绪加重，多因素共同作用导致房地产融资偏紧。

值得关注的是，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。“政策效果在10月房企资金面表现中或有表现。”夏丹表示，尽管开发企业到位资金同比增速延续了从年初以来的下滑态势，但回落速度较此前趋缓，自筹资金和个人按揭贷款增速下滑幅度均较此前明显减缓。

防风险、保刚需仍是调控关键词

近期，更具有针对性的监管政策相继出台。北京、青岛等多个城市发布通知，要求商品房预售资金应全部存入专用账户。11月14日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版 公开征求意见稿)》，明确商业银行在各主管部门监督指导下，开展预售资金监管工作，承担监管主体责任。预售项目发生质量事故的，或会被暂停资金支取。青岛市住建局在文件中表示，未开立监管账户并签订预售资金监管协议的，不得核发《商品房预售许可证》。

十九大以来，中央坚持“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，有效防范化解了房地产金融风险，推动了房地产市场和中国经济平稳健康发展。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会作书面致辞时指出，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

专家普遍认为，结合近期房地产市场监管动态来看，防风险、保刚需仍是主要关键词。一些房价下跌压力较大的城市可能边际调整房地产监管政策，但“房住不炒”的政策总基调并没有改变。

来源:金融时报-中国金融新闻网

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