部分城市暴涨的房价，让很多人士大呼“看不懂”。

　　住建部原副部长仇保兴近日向媒体表示，今年曾向国务院提交建议，将房地产税变成一个组合税，分成四个税种，即消费税、空置税、转让税、物业税，依据不同情况施策，增加征收的合理性。

　　不过，财税界学者对税收调控房价的作用要冷静得多。多位税务学者对21世纪经济报道记者表示，当前房价暴涨是多方面因素造成的，如货币政策、信贷政策、土地供应、保障房等，决策者需要对症下药、综合施策。过度倚重税收调节作用，未必能达到预期效果。

　　如何打压房价?

　　曾经房地产市场的调控者——住建部原副部长仇保兴对当前市场的判断是，“一线城市和部分二线城市的房价确实是过热的、疯狂的状态。究其根本，在于没有处理好高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈。处理不好这些关系，是我们很多宏观政策出台后失败的原因。只有将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时，才能够实现中国房地产的软着陆。”

　　如何应对当前的局面呢?仇保兴向国务院提交了一份建议，认为是时候考虑采取温和的、分散的、非中心化的调控政策了。“现在影响整个房地产趋势的有两把剑：第一把剑是房地产税，第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事，其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。”

　　仇保兴提出的设想是，把房地产税变成一个组合税，至少分四个税种，即消费税、空置税、转让税、物业税，依据不同的情况施策，增加征收的合理性。以意大利罗马等地实行的消费税为例，其实施方式为，首套购房免税，第二套购房征收14%的消费税，第三套购房征收26%的消费税，第四套房征收40%的消费税等，这被称为房地产暴热期的瞬时冷却剂。

　　开征“特别房地产税”的做法，在当前国际市场上有很鲜活的案例。比如加拿大BC省(British Columbia)从今年8月2日起，对来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税，来抑制省内温哥华地区上涨过快的房价。

　　在今年7月份G20成都财长行长会议上，新加坡财长在税收高级别研讨会上就公开表示，开征税收会造成行为的扭曲，但针对亚洲国家喜欢炒作土地、房屋的风气，可以开征房地产税来抑制投机情绪。

　　哪种房地产税?

　　房地产税争论多年，很多冠用“房地产税”的说法，但却未形成交锋，所言非一物。

　　社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道记者表示，各种关于房地产税的讨论，政策目标大致有三种，分别是调控房价、收入分配(房子多的多收税，房子少的少交税)、为地方政府寻求主体税源。三种政策目标不是完全兼容，对应的房地产税也不是一回事。尤其是抑制短期内房价过快上涨的房地产税，更多是在交易环节征税，而不是持有环节征税。

　　即房地产税可大致分为持有环节、交易环节两大类。财税界内特指的房地产税，即明确由人大推动立法、纳入改革议程的房地产税，属于在房地产持有环节开征的财产税，是有共识的。

　　国税总局税收科研所原所长刘佐对21世纪经济报道记者表示，房地产税属于对存量财产征收的地方税，既不是直接影响房价的主要因素，也不能直接影响房产持有者的收入，难以赋予它宏观调控功能，所以鲜见各国通过房地产税调控房地产市场的做法。

　　而打压房价，无论是仇保兴提到的房地产消费税，还是加拿大开征的特别房地产税，属于在房地产交易环节开征的税收。我国现有税制体系中，房地产交易环节税有征税的，而且在房地产市场调控中，还经常被使用。

　　连续几个月房价的暴涨，让今年2月份出台的房地产税收新政变得有点遥远和模糊。2月19日，财政部、国税总局、住建部三部委联合发文，从2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。除了北上广深四个一线城市外，其他所有城市房地产交易环节的税负由此下降，此举是稳定房地产市场、去库存众多举措的一个。

　　财税法专家表示，在现有税收法定框架下，房地产交易过程中的增值税、契税等，属于暂行条例的范畴，国务院在现行体制下可依法进行调节无需走全国人大立法程序。

　　在不少税务学者看来，要破除税收政策万能论。中央财经大学税务学院副院长刘桓对记者表示，加重交易环节税负，或开征特别房地产税，这种流通交易环节的税负，很容易被转嫁。我国房地产交易环节的营业税、契税，在税制设计上应该是由卖房人承担，但在一线城市属于卖方市场，交易流转环节的税负往往由买房人承担，这实际进一步加重了买房的成本。

　　社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为，有人希望能用房地产税来调节房地产市场，但如果购房者数量不减少，新增的税只会转嫁出去。

　　如何实现房地产市场的软着陆呢?多位税收学者表示，决策层需要综合施策，不能过于倚重税收政策。

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