融创中国正通过并购走在奔向千亿的道路上，下一个是谁?

 

　　今年以来蔓延开来的高拿地成本，令中型房企扩张路途更加艰难。加之各地正出台土拍新政，如何选取性价比更高的土地，能否成功将之收入囊中，并完成出让金缴纳，都成为这一群体在反复思量的问题。马太效应正在加速发酵。

 

　　此外，贯来作风谨慎的港资房企，其定位普遍都开始缩小在核心热点城市，近期也表示在内地获取土地的不易。焦虑症在蔓延，被并购有时只是无奈之举。

 

　　“生存还是死亡?这是一个问题。”对于大部分中等规模房企来说，“死亡”的威胁早已远去，但“生存”的命题却始终在困扰着决策者。

 

　　根据易居克而瑞统计，2015年共有33家内地房企的销售规模在200亿至500亿之间。除中信“不幸”遭遇收购外，其余大部分房企都处于“比上不足，比下有余”的状态，可看做房企阵容里的“中产阶级”。

 

　　这部分企业有一些共同特征：和最早一批大型房企相比，起步时间较晚，完成全国化布局的时间也晚于前者。区域选择合理，但布局的深度和广度明显不及大型企业。一些企业仍然带有强烈的区域标签，如环京区域的荣盛发展，长三角地区的新城控股、滨江集团，福建起家的泰禾、旭辉、阳光城、正荣等。

 

　　借助上半年的牛市，大部分“中产房企”取得了不错的销售业绩。但在库存大量消化之后，新的生存问题正在浮出水面：一方面，激烈的竞争正在增加拿地难度，即使在其深耕的区域内，扩张步伐也被制约;另一方面，后续市场的不确定性，不仅暗藏风险，也对其盈利能力带来考验。这部分“中产阶级”，已经患上生存焦虑症。

 

　　拿地机会稍纵即逝

 

　　“我们还没回过神来，地价就涨得不像样了。”某福建房企中部区域负责人如此评价郑州土地市场。

 

　　从去年下半年以来，郑州土地市场一直不平静。以最为活跃的经开区为例，今年1月，经开区一宗住宅用地经过4小时竞价最终成交，溢价率为150%，4885元/平方米的单价成为当时区内历史最高。

 

　　今年7月27日至29日，郑州连续迎来土地交易，结果是，三宗经开区地块单价以“一天比一天高”的节奏被刷新，楼面价分别为9005元/平方米、9797元/平方米和10544元/平方米。

 

　　也就是说，短短半年间，经开区的土地成本就上涨了一倍。而在8月18日，郑东新区的两宗地块就拍出了3.6万元和3.7万元的高单价，甚至高出同日诞生的广州高价地单价。

 

　　这种变化令上述房企措手不及。这家企业从去年就开始关注郑州市场，并对该区域颇为看好。理由是，郑州属于典型的区域中心城市，具有一定经济实力，对周边区域的吸附力强。且河南为人口大省，具有较大购房潜力。

 

　　截至目前，该企业多次在土地市场参与竞拍，但一无所获。如今区域公司已经成立一年多，但手中仍无项目。上述负责人认为，郑州地价上涨过快，公司已经多次放开拿地预算，仍然赶不上地价上涨速度。

 

　　他的烦恼并非个案。在一个竞争激烈的市场中，这类中型房企的拿地难度越来越大。今年以来，郑州市场共诞生8个高价地，得主分别是恒大、万科、雅居乐、碧桂园、融创、金茂、荣盛、正商。除正商为本地房企外，其余7家企业中，仅金茂、荣盛为“中产阶级”，但金茂的央企背景，决定了其属于特例。

 

　　“如果一块地动不动就拍几个小时，竞价次数动不动就达到几十轮甚至上百轮，像我们这种企业就玩不起了。”上述人士表示。

 

　　在上海易居研究院智库中心总监严跃进看来，与大型房企相比，中小企业在资金成本、管控能力、风险承受力等方面全面落于下风。在楼市的“黄金时代”，这种差异体现得并不明显，一旦土地供应不足，市场竞争激烈，其劣势就会显现。尤其在整体供应过剩的情况下，可供企业选择的区域市场并不多。

 

　　与此同时，随着去库存进程加速，一些城市的供应迅速由过剩变成短缺，令很多房企猝不及防。

 

　　经易居克而瑞统计，在2014年6月，杭州新建商品住宅的去化周期为26个月，属偏高水平。截至今年8月底，该指标已将至5.2个月，位于偏紧区间。

 

　　此前一直被认为存量过剩的济南，新房去化周期已不足6个月;青岛、南宁等城市的去化周期，均不足8个月;一直被“忽略”的南昌，去化周期仅4个月。克而瑞认为，未来这些城市的地价面临较大上涨压力。

 

　　“固化”的阶层

 

　　烦恼不止于此。即使企业成功拿到地，也并不意味着没有风险。

 

　　严跃进指出，由于越来越多的城市出台调控政策，以及市场需求出现透支性释放，未来一些城市的楼市存在降温风险。因此，企业在现阶段拿地没有问题，但对于可能存在的风险，需要有预判。

 

　　他认为，现阶段企业多属于“高点拿地”，一旦今后市场的流动性或供需关系发生变化，就会对盈利能力带来严重考验。

 

　　此外，对于区域布局过于集中(如环京、福建区域)的企业来说，同样面临较大市场风险。多家机构就曾发布报告警示荣盛发展等企业，环京楼市可能存在京津冀区域发展不及预期的风险。

 

　　也即，在中型房企正迎来销售高点之时，生存问题反而越来越严峻。

 

　　当然，乐观的声音仍然存在。今年上半年，某福建房企相关负责人曾向21世纪经济报道记者表示，在区域布局合理、销售节奏适当的情况下，中型房企有机会进一步做大规模，并实现“弯道超车”。

 

　　但某上海房企内部人士认为，“现在的500亿，也就相当于以前的200亿、300亿，因为这是资产价格上涨的结果，而非企业通过有效战略布局达成的目标。”因此，即使有些企业做到500亿以上规模，也并不能真正称为“做大”，更难言“做强”。

 

　　他还表示，在野蛮生长的“黄金时代”终结之后，中型房企赶超大型房企的希望越来越渺茫。因为“所有可行的发展模式、路径，大企业都已经尝试过，而且做到了极致，中小企业只是沿着它们的路在走而已。”

 

　　事实上，政策层面的一些变化，正在成为中小房企面临的不利因素。从7月底开始，证监会对房企的发债审核更加严格，并要求资金不得用于买地、偿还银行贷款及补充流动资金。对规模相对较小的企业而言，其影响显然要更大。

 

　　另外，近期苏州等城市明显提高拿地的保证金比例，并随后推出大量土地。企业一旦对其中多宗地块感兴趣，光是支付的保证金就可达数十亿甚至上百亿元。对于中小房企来说，这同样不是一笔小数目。

 

　　除了不易向上赶超，向下滑坡的压力似乎越来越大。克而瑞统计显示，在2015年销售排行中，2000亿房企与千亿房企之间，千亿房企与百亿房企之间，均有着500亿的差距“鸿沟”;500亿房企阵营上下，销售规模相差100亿元;但在销售规模100亿至400亿之间，企业的销售差距多在个位数，排名随时会发生变化。

 

　　此外，正如中信遭遇中海并购、融创对融科智地实施收购，一旦运营不善，这类中型房企随时面临被并购的尴尬。

 

　　上述上海房企人士表示，进入“白银时代”后，房地产界呈现出新的竞争格局。“马太效应”正在凸显，行业正出现某种程度的“阶层固化”现象。

图片来源：找项目网