核心观点

　　国庆前后共计22个城市出台了调控政策，范围之广、速度之快和力度之大超出了市场预期，反应了高层坚决抑制价格过快上涨的意图。四季度房价月度环比的走势是判断政策是否进一步加码的关键。监管层强调一线控制住、二线稳定住、三四线活起来，期望稳住资产价格涨速的同时将资金赶入到三四线城市促使库存的去化，但需求能否如期转移存在一定不确定性，而调控政策对行业基本面的影响程度也需要时间来确认。再考虑到地产板块连续两月大幅跑赢指数，而领涨股万科估值位于高位、恒大确定借壳深深房，增量资金的影响有所削弱，10月份板块持续强于大市的可能性降低，我们调低行业投资评级至增持。但是也必须看到，板块上涨的核心逻辑是资源整合大背景下的增量资金带动效应，基本面并不是主导因素，所以我们认为板块下跌的幅度也较为有限。从板块策略的角度讲，目前是调整仓位的窗口期，部分国改类、转型类个股的机会或较为明朗。

　　标的选择方面，我们推荐南国置业、世荣兆业、深振业、上海临港、泰禾集团和中粮地产等。其中，1)南国置业：业绩拐点清晰，国企改革窗口临近，整合电建地产预期较强;2)世荣兆业：市值折让NAV显著，股价明显低估;3)深振业：深圳国改重要上市平台，或受益深圳地铁资源整合;4)上海临港：上海国改股，各类政策和主题催化不断，园区土地增值空间大。

　　热点回顾

　　多地密集出台调控政策：国庆前后，从苏州率先重启限购开始共有22城市(包括苏州下辖县级市昆山市)出台了房地产调控政策，其中部分城市持续追加调控政策。主要包括限购(一线限单身、二线限外地或小户型)、降杠杆(首付款比例显著提高，北京首套普通住宅35%、深圳二套70%)、增加供给(供地有计划、门槛有提升、价格有限制)、销售管制(预售之前要价格备案，不能认筹等)，充分体现了因城施策、多维度调控的思路，目的是抑制热点城市房价过快上涨势头，将资金赶入库存较高的三四线城市。我们认为，政策对当前的房地产市场依然具有控制力，我们预计市场对新政有3-5个月的消化期，四季度房价环比增速下行是大概率事件，但整体上资产慌和资源整合的趋势并未改变，后期需要密切关注供给侧的其他政策。

　　深深房与恒大签署合作协议：10月9日深深房发布公告，与恒大地产及双方股东签署《关于重组上市的合作协议》，拟以发行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权，之后实际控制人更换。标的资产预期未来三年的销售额为4500亿、5000亿和5500亿，归母净利润为243亿、308亿和337亿，恒大地产还可引入约300亿的战略投资者。由于该协议有7个月的排他性条款，其他恒大概念股的受益逻辑或被质疑。

　　重要数据

　　二级市场销量：受节假日和调控影响，上周32样本城市新房销量环比大跌53%，同比增长23%，年初累计同比增长31%;环比方面三线样本城市减少40%、珠三角样本城市减少22%，减少幅度相对较小。

　　三级市场成交：上周26样本城市二手房成交环比大跌94%，同比减少80%，年初累计同比增长58%;主因节假日及调控导致的交易暂缓的影响。

　　板块涨跌幅：上个交易周申万房地产指数上涨0.66%，同期上证综指下跌0.96%。板块继续强于大市，其中中南建设、浙江东日、匹凸匹、运盛医疗、卧龙地产和广宇集团涨幅均超过10%;东方银星、万家文化、坚瑞消防跌幅均超过7%。

　　模拟组合(每市APP“国金地产”)：我们当前持有79%仓位，累计收益率12.0%，持有中航地产22%(停牌中)、泰禾集团13%、南国置业17%、苏宁环球13%、世荣兆业14%。

图片来源：找项目网