“金九银十”交界，热点城市急风骤雨般抛出调控新政。一周时间，北京、深圳、天津、苏州等19个城市新政落地，多地重启限购限贷。限购杀威棒下，楼市一夜变天，新房认购猛跌，二手房买家解约，卖方市场瞬间变成买方市场!

 

　　甚至被这样的消息刷屏了：据苏州住建局数据，苏州房价已由10月2日的2.2万元/平米左右跌至6日的1.3万元/平米左右。跌了接近一半!

 

　　苏州住建局解释“房价4天跌9千”：不能以均价论房价

 

　　今天，有报道称苏州近日因限购政策以及商品房专项检查等原因，市区商品房均价4天跌了9千之多。根据该报道，记者打开苏州住建局官网，发现网站上确实有一张苏州市区商品住房均价走势图，根据图表数据，苏州市区商品住房成交均价由10月2号的2.2万/平方米已跌落至6号的1.3万元/平方米。

 

　　然而，不少看了报道的苏州市民都很疑惑，尽管最近楼市逐渐降温，但身边的房子也没出现4天跌9千的夸张现象，针对市民的疑问，苏州市住建局住宅产业处处长陈登火解释，短短4天的数据个体差异太大，并不能以此来衡量苏州近期的整体房价，“今天购买高端楼盘多了，今天均价就高，明天我买的低端，低价房，我今天均价就低，这不能说明我们整个房地产的价格。”

 

　　陈登火还补充，均价的计算方式与各楼盘的定价方式不同，因此更不能以均价来论房价，“房屋的均价是由每天成交的总金额除以总面积得出的，价格的问题，是由各个楼盘它的销售情况而定，不能说以均价来衡量来说明这个房地产的价格行为。”

 

　　截至记者发稿，记者查询苏州住建局官网，发现10月8号苏州市区商品房成交均价又再次反弹至16000元每平米左右，数据波动较大。但是不可否认的是，限购确实让楼市在这个黄金周冷了下来。

 

　　背后真相竟然是：数字游戏带来的“暴跌”

 

　　据每日经济新闻报道，苏州尹山湖附近的弘扬上湖和尹山湖韵佳苑两处销售人员均向记者表示，对于网上盛传的苏州房价暴跌一事，他们都没有听说过。“目前尹山湖这一片房价基本都在2万左右，房价下跌是不会的，未来只会往上涨”。

 

　　对此，房地产行业专家张健初对记者分析道，“仅仅拿1天的价格来衡量整个苏州楼市这不科学，也非常不准确。10月7日成交量最大的吴江区，吴江区又是苏州楼市价格的洼地，拿吴江区成交数据来平均苏州楼市整体价格水平，出现所谓降价9000元/平方米实际是数字游戏，因为吴江区的房价原本就比苏州市区的房价要便宜得多。”

 

　　楼市调控的言外之意，你真的懂么?

 

　　分析史上最严调控政策，要抛开情绪，回归政策与市场本身。简单而言，可从两个层面进行分析：

 

　　第一是密集调控的政策出发点是什么?是降房价还是有别的目的?

 

　　第二是政策会带来何种后果?是按照决策者的预期推进，还是会出现意想不到的严重后果?

 

　　对于第一个问题，首先可从政策出台的时间节点来考虑。十一长假期间，政策密集出台，短短9天，21城加码调控，很明显这与之前挤牙膏式的调控不同，如果没有更高意志的作用，政策不是如此步调一致。

 

　　这意味着什么?楼市的快速上涨已经带来显著的负面经济和金融效应，高层无法容忍地方继续放纵房价上涨。

 

　　其次，可从部分官员的表述中摸出端倪。央行行长周小川最近的表述最具代表性：近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。这与此前国家统计局新闻发言人的说法形成鲜明对比：房价确实还是在上涨，但房价涨幅是在回落的，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。

 

　　不同时期不同官员话语的差异，说明决策层面对于房价的基本认识已经发生变化。然而，这并不代表对于房地产的态度发生变化。就在9月份，还有官员明确表示，“中国经济下行压力仍然很大，希望中国房地产市场能支撑经济并改善人民生活条件。”

 

　　一边是“房价上涨较快”带来的负面影响，一边是“经济下行压力仍然很大”，楼市调控政策如何在这两个目标之间进行调和，正是这一轮楼市调控的根本矛盾点所在。从数据上看，中国经济复苏仍然乏力，房地产对于经济的刺激作用仍然十分明显。既想让房地产发挥支撑作用，又不敢面对房价快速上涨的负面结果，恐怕是鱼和熊掌不可兼得。

 

　　所以，史上最严楼市调控政策的出发点，是挤出楼市中的金融泡沫，但是不是为了降房价呢?

 

　　可以说，近二十年以来，任何一次楼市调控，政策出发点都是“促进房地产市场健康发展”，而不是降房价。同样可以看到，一旦楼市出现下行信号，从高层到地方，都会忙不迭地放松调控、宽松银根、紧缩地根，人为托市。

 

　　对于第二个问题，政策会带来什么实际后果?换言之，政策能否达到初衷?

 

　　政府想要的结果是既能保持房地产市场的平稳，又能减少楼市的投机泡沫。正如上文所说的，这是鱼和熊掌难以兼得的游戏。这一轮的房价暴涨，是货币宽松、资金荒和房地产提振经济共同作用之下的产物，如果银根不收缩，实体经济依旧缺乏吸引力，经济对于房地产的依赖依旧严重，那么房价的投机性就难以得到遏制。

 

　　目前来看，货币宽松政策还么有到紧缩的时机，虽然央行决策层表示“中国会对信贷增长有所控制”，但经济下行周期，紧缩信贷可能性并不大。即便信贷紧缩，资金也不会如决策者所预期的向实体经济回归。过去这么多年，最常见的现象反而是，楼市限贷资金窜往股市，股市萎靡资金继续回归楼市。

 

　　从更深层的中国楼市运行的政经逻辑来看，过去二十年，中国楼市的一路暴涨，背后虽然不乏经济增长、城市化推进和人口红利的硬支撑，但更直接的因素还在于货币的一路超发、经济对于房地产的过度依赖、地方政府对于土地财政的偏爱。这些因素其实到现在，仍旧没有发生变化。

 

　　纯粹从经济理论预测中国楼市的专家，总被打脸，原因不是他们缺乏基本的经济学素养，而是有意无意忽视了中国楼市背后的政治逻辑。有一句话一针见血：房地产依然是支柱产业，别说什么转型。

 

　　无论限购还是限贷，都只是一时的应急之举，无法撬动楼市的真正根基。说到底，既想让房地产发挥支柱作用又想稳定住房价的跷跷板艺术，决定了中国楼市调控的阶段性、局限性、反复性和无效性。

 

　　太多的历史证明了这一点，未来恐怕还会证明这一点。

图片来源：找项目网