整体来看，虽然新房交易量仍处于上升趋势，但上升的速度已经明显放缓，一系列新特征也正在呈现出来，在2016年及更远的未来，中国的房地产市场将总体上实现转型，新常态与新结构的基本轮廓也将大致清晰。

　　交易分化成为趋势性特征

　　经过了近20年的高速发展，目前的新房市场已站在高点，调整已经开始，各线城市间的交易出现分化。主要表现为：

　　首先，交易向主流城市集中。40个重点城市(占城市数量的14%)的新房交易GMV(成交总额)占全国近六成，且集中度还在不断提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%。

　　再者，房价出现分化，一线城市价格涨幅远超二三线。以2015年为例，一线城市房价年内累计上涨18.6%，二线城市上涨1.1%，三线城市则为-2.2%。

　　新开工见顶，投资的正反馈趋于弱化

　　从中国国内的情况来看，决定房地产投资的主要因素是库存去化以及未来的预期，而决定去化率的关键是需求。从目前的趋势观察，需求增速已经见顶：首先，第三次生育高峰(1983~1990年)带来的刚性需求正在减弱;其次，城镇化扩张速度的减缓对“城市新市民”的创造能力也在下滑。房地产市场供需格局出现反转，库存的高企以及房企对未来的预期弱化，使房企的投资积极性明显下滑，各项指标也呈现出疲软，具体表现为：新开工量见顶，投资额停止增长，施工面积与竣工面积均首次下滑等，市场进入理性回归阶段。

　　国际经验也同样表明，新房开发是大周期，在经历高速发展期、市场达到饱和后，必然逐步走向衰落。美国房地产历经上百年的发展周期，在上世纪70年代新开工量开始见顶;而日本自上世纪90年代开始，新房开工量便呈现连年下跌;英国新开工量见顶时间是上世纪60年代。从各国房地产开发见顶时的人均住房来看，美国、英国与中国大陆一样，在人均住房0.35套左右时，房地产开发见顶。美日经验表明，当住宅存量户均超过1.1套时，新房市场基本饱和。

　　从数据上看，2015年新房住宅开工量为10.7亿平方米，较上年下滑15%，是1998年的6.4倍。新开工量在2011年见顶，于2012年出现第一次下滑，虽然在2013年出现小幅反弹，但难改下滑大势，2014~2015年再次进入下行周期。在全国新房库存高企、销售增速连年下滑、市场预期不佳的形势下，房企的投资积极性明显降低，2015年房地产开发投资额为6.5万亿元，与2014年基本持平。自2014年起，投资额增速降为个位数，预计2016年房地产开发投资额还将呈现下降趋势。

　　土地市场冷热不均的常态化

　　从一级市场土地供应来看，近两年土地市场供应总量大幅下滑，2015年100大中城市的土地供应面积为15764万平方米，较2014年下降35.7%，连续两年下降，供应量达到2009年以来最低。

　　从土地供应连年下降的走势，我们也可以预期，未来新房市场的供应已经见顶，房企自2012年开始拿地步伐已经放慢，开始主动减库存。

　　具体来看，一二三线城市的土地供应面积比例基本为1∶4∶5，其中一线城市的土地市场最热，一线城市的资源稀缺性与配套的完善对人口的吸引力仍然较大，房企仍然看好一线市场，土地争抢较为激烈，溢价率高达32%，而三线城市较低，仅为7%。

　　集中度上升与利润率收窄

　　2015年典型房企的平均利润率降至个位数，较2015年下降2个百分点，较2009年的峰值14.8%下降近半，房地产行业成为中低利润行业。随着房地产市场的竞争越来越激烈，核心盈利能力下滑，财务风险加大。房地产利润回归制造业已成事实。在这个趋势下，企业之间的分化、并购与整合将成常态，集中度也会自然提升。

　　房企的分化主要表现为：一是重点房企市场份额快速上升，行业集中度进一步提高，2010年以来TOP10市占率提升7个百分点;二是房企布局主要集中于一、二线城市，在一、二线城市的拿地额占比不断提升;三是TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市，占比达91%。

　　相比日本，2015年中国房企的TOP10市占率仅为17%，而日本在2014年全国TOP10房企的市占率份额就已达到40%，而首都圈更高达50%，2008年以来日本全国及首都圈的TOP10的市占率分别上升10个和13个百分点。预计未来5年，在房地产行业逐步进入平稳或下行的发展新常态下，市场份额将更加集中于领先企业，预计TOP10的市占率将超过20%。

　　新房与二手房之间的联动性越来越强

　　首先，在一线城市，换房需求占比越来越高，购买新房的前提往往是卖掉旧房，这意味着许多政策制定的逻辑要考虑到这种联动影响。数据上，2000~2015年我国出售的商品住宅面积合计约为107万平方米，约占城镇存量住宅面积的44%，也就是说有五成以上的住房为老旧房屋，这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示，在当前的成交中改善性需求占比高达74%，较年初上升10个百分点。

　　其次，客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来，一、二手联动非常普遍，潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此，在新房交易渠道上，二手房中介手中的潜在客源的价值也越来越大，成为新房去库存的一支重要力量。

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