近日，银保监会和央行密集提及防范房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。对此，业内人士认为，后续房地产信贷全面宽松的可能性不大，一些房价涨速过快，投机需求死灰复燃的城市，也许还会在“因城施策”的调控方针下，遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。

房地产金融审慎管理，信贷全面宽松可能性不大

2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。同时，要实施差异化的房地产信贷政策，对于解决住房困难和改善住房条件且自身有财务支付能力的，要继续给予相应贷款支持;对于用来投资甚至是用来投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。2月26日，央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

对于银保监会和央行密集提及防范房地产金融风险，中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场看政策，政策里面最直接的就是信贷，社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调，对于楼市来说肯定是利好，如果上涨，房地产肯定会逐渐降温。从趋势看，房贷利率对房地产市场的影响远远不如首套房认定标准，即贷款成数、非普通住宅标准、是否认房又认贷。银保监会和央行的表述，代表了后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。

“两部门表态中，重合度较高的有两个词，其一是房地产金融审慎管理，其二是房地产市场平稳健康发展，二者相辅相成。” 合硕机构首席分析师郭毅说，两部门的喊话基本上令降首付，松资格化为泡影，按照银保监会的表态，一些房价涨速过快，投机需求死灰复燃的城市，也许还会在“因城施策”的调控方针下，遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。

郭毅还表示，此次喊话也叫停了商业银行的“大跃进”式放贷，有助商业银行结合监管部门房地产信贷压力测试，统筹考虑房地产信贷的均衡投放，同时也避免了因政策紧急制动导致“大起大落”现象的出现，为房地产市场的平稳健康发展保驾护航。由金融推导向房地产市场，显而易见，“稳”仍将是2019年楼市关键词，但交易量和价格水平的涨跌红线，最终掌握在不触发系统性风险的原则框架内。(投资快报)

2018年房地产业增加值59846亿元增长3.8%

今日，国家统计局发布2018年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，全年批发和零售业增加值84201亿元，比上年增长6.2%;交通运输、仓储和邮政业增加值40550亿元，增长8.1%;住宿和餐饮业增加值16023亿元，增长6.5%;金融业增加值69100亿元，增长4.4%;房地产业增加值59846亿元，增长3.8%;信息传输、软件和信息技术服务业增加值32431亿元，增长30.7%;租赁和商务服务业增加值24427亿元，增长8.9%。全年规模以上服务业企业营业收入比上年增长11.4%，营业利润增长6.5%。(中国经济网)

加强房地产金融审慎管理重在稳楼市

对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是严格控制带有投机性的开发和个人贷款，有利于促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展，也有利于楼市长效机制的建设。

网民“玉实”认为，个人消费贷款与按揭贷款的性质不同，不少消费信贷是通过向用户提供现金贷款的形式投放的，特别是互联网金融平台提供的无担保、无抵押的信用贷款，放大了未来可能的违约概率。实行审慎的贷款标准，可以堵住漏洞，防止个人信贷资金违规进入房地产市场。

网民“探索家”指出，商业银行在房地产贷款管理中应注重在客户、区域、项目准入中“优选”之外，更要加强贷款发放之后的“严管”，确保贷款资金投入项目、销售资金用于还款。开发贷款的风险程度高低与商业银行对开发贷款的“严管”是否到位、有效有很大关系。对于居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，应继续予以积极支持。比如，对于首套住房贷款，在额度上给予优先保证，在利率上给予适当优惠。对于商业银行发放首套住房贷款，应给予差别化的监管政策。(经济参考报)

融资环境宽松，监管仍严

“大河有水小河满”，在全市场资金宽裕的情况下，房地产的融资环境也宽裕了很多，一大体现是在房地产企业发债上。据统计，2019年以来，房地产发行人发行的企业债、公司债、中票、短融规模共计1033亿，其中，规模最大的公司债平均发行利率为5.4%，相比之下，去年上半年的平均发行利率高达6.8%。其他品种发行利率亦有大幅度下降。

另一个值得关注的现象是，房地产发行人赴海外发行美元债的现象开始普遍，今年以来远洋、恒大以及多家中小型区域性房地产公司均公布在海外发行美元债。

谢骏指出，最近房地产发行美元债有几大特点，一是投资者认可度较高，目前认购倍数超过10倍的情况很常见，二是久期上的变化，近期发行的美元债期限开始拉长，三是发行利率开始下滑。这些现象均显示出海外机构投资者对中资房地产企业的认可。

房地产是对资金需求量极大的领域，国内资本市场发展局限，开发商自一开始就集中出海上市融资。当前的一个变化是，除了排名靠前的大型开发商，一些区域性的中小开放商也在大批发行美元债。

另有机构投资者表示，中资债券发行人主要集中在两大类，一是城投平台，二是房地产。对于海外投资人而言，他们对城投平台这种国内特色的模式不甚熟悉，而房地产则已经是一个极为成熟的行业，业务模式标准而透明，可以分析。

不过据多渠道了解，当前政策对房地产的监管有过之而无不及。有信托公司人士表示，其近期对房地产放款的标准有所提高;另从银行信贷端口来看，在“放水”以及支持小微的要求之下，部分小微企业的贷款利率确实有实质性下浮，但是房地产企业则未发现明显变化。

另一个值得关注的现象是，近期大量房地产ABS项目频繁被叫停。

物业管理，下一个风口?

房地产行业自身的发展也正悄然生变。

谢骏20多年来一直从事房地产相关的项目融资，在他看来，房地产这个行业的发展正在变得越来越精彩，“传统的房地产开发，大家理解的就是开发商拿地、建造、卖楼，现在的趋势是越来越往贴近生活的方向延伸，像物业管理这些服务性领域正在受到越来越多的资本追捧。”

2014年，国家发展改革委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场竞争，标志着物业管理行业开始进入市场化阶段。

而资本的助推则是行业提速的一大关键。

同样是在2014年，彩生活(1778.HK)作为首家中资物业股上市后，市值一度超过母公司花样年，成为市场热点。近两年来更是有多家物业管理公司扎堆赴港上市。从估值指标上看，市盈率大都比其地产母公司要高出很多，也表明了资本的热情。

另据了解，还有多家物业管理公司拟于今年上市。而在大陆资本市场，60多家物业公司挂牌，在资本热度之下，这些公司退出新三板进行IPO也是自然的路径。

有机构人士表示，从投资的角度而言，相比于传统房地产开发，物业管理行业是轻资产的，其最大特点是有持续稳定的现金流，风险溢价较小。另外，物业管理与社区及个人的密切联系，以及运营过程中对智能技术的运用，对资本来说都具有很大的想象空间。

招银国际的研究报告表示，到2021年，基础物业服务市场将超过1万亿。

一些相关机构正在积极介入。比如克而瑞证券前身为钜派所收购的香港证券公司钜汇金融证券有限公司，近期经过股权调整之后，房地产服务领域的易居中国成为其一大股东，据介绍，将重点围绕房地产物业管理等衍生领域开展相关业务。

谢骏表示，目前，物业管理企业各有做法，整个行业尚未形成标准化的商业模式，但是资本已经窥探到其中的机会，机构会在市场真正热起来之前提前布局。(21世纪经济报道)

来源:天天基金网

图片来源：找项目网