苏州某餐饮公司整体股权转让项目，项目公司现出售苏州某饮食文化有限公司100%股权、苏州某餐饮管理有限公司45%股权项目，两项目捆绑转让。挂牌截止日期为2018年5月22日，转让底价19亿元。

项目简介

苏州某饮食文化有限公司，注册资本人民币5000万元，股东为苏州某集团有限公司及其他36位自然人。

苏州某餐饮管理有限公司，股东为苏州某饮食文化有限公司、苏州某投资集团有限公司、上海某投资合伙企业(有限合伙)。

两家标的公司股权结构如下，投资方受让后，将合计持有苏州某饮食文化有限公司100%股权，苏州某餐饮管理有限公司100%股权。

公司核心资产：

①苏州某餐饮管理有限公司55%股权。公司注册资本人民币2000万元，该品牌商标被国家工商总局商标局认定为驰名商标，同时已被中华人民共和国商务部认定“中华老字号”。公司现于北京、上海、苏州、南京等地经营22家品牌分店(直营店18家，加盟店4家)。

②某国际知名快餐品牌苏州公司20%股权(含一个董事会席位)。

③苏州观前商圈三万四千平米左右商业地产。目前基本处于对外出租状态，年租金及综合管理费约6000万元。

价值分析

根据以上三项核心资产，本项目的价值点主要有以下部分：

①中华老字号连锁餐饮业务部分

(1) 公司拥有百年老字号中餐品牌的经营权，形成了公司独有的餐饮品牌集群优势;

(2) 公司主营苏帮菜。作为苏帮菜所从属的淮扬菜系最近几年的发展规模，开店数量，包括餐饮业的营业额、从业人员等多方面，每年发展速度10%-20%，首屈一指;

(3) 公司预计2018年将在北京新开两家分店，广阔的经营布局为其奠定了扩大规模、提高市场占有率的基础;

(4) 公司剔除非日常经营性损益后，2016年、2017年度息税前利润分别为3470万元、2992万元，税前经营利润分别为2183万元、1574万元。公司毛利润率维持在66%左右的较高水平且高于行业平均，体现出品牌优势带来的强劲营业收入增长能力。

②国际知名快餐品牌股权投资部分

(1) 股权投资的苏州公司隶属全球知名的餐饮集团，于1987年进入中国。苏州公司以开店268家，进驻小城镇40座，未来3年还将进入14家小城镇，预计新开店53家，开启地区市场全覆盖的步伐;

(2) 苏州公司已迈入快速增长期，2016年度公司收到股利3865万元。2017年的利润大幅增长，净利润2.551亿元人民币，确认投资收益5101万元。

③观前商圈物业部分

(1) 苏州位于江苏省，是江苏长江经济带重要组成部分。水运、铁运、陆运立，体交通网络全覆盖，城区更有地铁1、2、4号线轨道交通开通，3、4号线正在修建。苏州的地理位置优越，素有“上海后花园”之称;苏州常住人口达1100万人，是江苏唯一的一个常住人口过千万的城市。

(2) 经过多年的经营，公司名下的自有房产面积达3.4万余平方米，且大部分房产坐落在苏州市著名的商业中心-观前街(步行街)，尤其是太监弄美食一条街在餐饮行业享有较高的声誉，年租金及综合管理费约6000万元。

(3) 从租金情况看，观前租金是其他商圈的3-5倍。可见观前龙头商圈地位实至名归。

项目定价

根据资产评估报告(中元评报字【2018】5号)评估结果，按照收益法，苏州某餐饮管理有限公司45%股权净资产评估值为15764.85万元。根据资产评估报告(中元评报字【2018】6号)评估结果，按照资产基础法，苏州某饮食文化有限公司100%股权评估值为264170.51万元。评估价值合计为279935.36万元(约28亿元)。

本项目转让底价=279935.36*67.87%≈19亿元。

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图片来源：找项目网