北京外文印刷厂及中交实业发展投资有限公司因内部战略性调整，进一步优化资产结构，拟通过产权交易所公开交易，转让持有的北京华通鸿达物业服务有限责任公司(以下称“华通物业”)共47%股权。其中华通鸿达物业公司股权转让包括北京外文印刷厂转让22%股权，挂牌价格为385.82万元;中交实业发展投资有限公司转让25%股权，价格面议。

 

 华通物业成立于1995年，是国家批准的具有二级资质的物业服务企业，凭借雄厚的企业实力、高素质的人才队伍、全新的经营管理理念、丰富的行业经验、先进的服务模式，在不同类型物业运行和设施设备维护方面，为客户提供着高标准、高品质的物业服务，得到了社会各方面的广泛赞誉。

 

项目详细说明

 

 1.标的企业概况

 

 华通鸿达物业位于北京海淀区车公庄西路，注册资本为370万元，属于国有参股企业，年经营额2000多万元。公司多年从事高档物业服务，在管项目中，写字楼两个共计10余万平方米;酒店公寓一个计4万平方米;别墅7万平方米;住宅项目30万平方米;已经形成了以高档写字楼、酒店式公寓、别墅、住宅物业管理为主、餐饮服务、停车管理等配套服务为辅的经营管理体系。

 华通鸿达作为一个专业化、社会化、市场化的物业管理企业，经过十余年的发展，先后成立了北京华通鸿达物业服务有限责任公司包头分公司，北京华通鸿达物业服务有限责任公司停车管理公司，北京华通鸿达物业服务有限责任公司石家庄分公司。目前，北京华通鸿达物业服务有限责任公司石家庄分公司接管的位于石家庄新百商圈的“尚德国际大厦”。

 

 2.股权结构分析

 

 华通鸿达物业由多位股东共同出资设立，其中孙传东持股26.03%、中交实业发展投资有限公司持股25%、北京外文印刷厂持股22%，余下股东持股比例不足5%。本次转让方为第二、三大股东，转让完成后，标的企业原股东不放弃优先购买权。

 

投资价值分析

 

 1.项目优势分析

 

 (1)丰富的管理经验

 

 华通物业拥有一支高素质的员工队伍，公司专业技术人员齐全、管理力量雄厚。管理人员均具有大专以上学历和物业管理经理上岗资格证书，高级职称占29%，中级职称占32%，专业技术人员持证上岗率达到100%，已逐步完成由劳动密集型企业向专业化服务型企业发展的过程。

 

 华通鸿达经过多方努力开拓，已形成以北京为中心，辐射周边市场的经营格局，在管面积达80多万平方米。业务管理范围涉及前期顾问服务、公共区域管理、设备运行与维护、保洁专业服务、保安专业服务、车场管理、绿化、综合管理等服务。在管理相关业务的同时不断积累丰富的行业管理经验，从中不断创新寻求适合公司稳定经营的发展模式。

 

 (2)行业前景优势

 

 1)规模扩展

 

 根据中国物业管理协会发布的《物业管理行业发展报告》，2012年底我国物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%;全国物业服务企业主营业务收入3,000亿元以上，较2008年经济普查公布的2,076亿增长45%以上。近年来，物业服务行业规模持续保持增长。

物业管理面积增长情况(单位：亿平方米)

 2)企业数量

 

 截至2012年底我国物业管理企业已达到7.1万家的水平，较2008年经济普查公布的58,406家增长了约23%。其中广东、江苏、山东、河北四省物业企业数量大于4,000家。全国一级资质物业服务企业数量为1,168家。广东、北京、江苏位居前三位。现阶段，物业行业企业分布格局变化不大，数量有所增长，企业的区域集中程度反映了我国物业行业发展的地域特点。

物业服务企业数量增长情况(单位：家)

 3)从业人数

 

 物业服务行业属于劳动密集型行业，从业人员的持续增长为社会的创造了大量的就业机会，一定程度上缓解了就业压力。2012年，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%。根据国家统计局2014年发布的第三次全国经济普查数据公报，截至2013年末，全国物业管理从业人员达到700万人。

物业管理行业从业人员增长情况(单位：万人)

 2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012年底，全国共有43,919人获得物业管理师资格。占全国612.3万从业人员的0.7%。随着市场需求的提升，具有专业物业管理能力的从业人员队伍不断壮大。

 

 (3)国家政策性推动

 

 在2014年，国务院印发的《服务业发展“十二五”规划》中明确指出要“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。”

 

 2.项目财务分析

 

 1)资产负债分析 (单位：万元)

 根据上述表格可知，华通物业在2014、2015年企业资产负债率为25%-30%，说明企业已趋于稳定经营，偿债能力强;另外也可通过举债经营，扩大其生产规模，开拓市场，增强企业活力，获取较高的利润。

 

 2)盈利能力分析 (单位：万元)

 根据上述表格可知，华通物业从2014到2015年，盈利能力明显增强，随着华通物业管理面积不断增加，涵盖周边地区，且以一线城市为中心，未来企业的发展趋势良好，具有一定的投资价值。

图片来源：找项目网