一、项目概况

 

某大型集团因进行战略结构调整，拟整体转让厦门翔安综合体项目。该项目位于翔安区翔安南部新城核心区首期开发区域城场路与新城中路交叉口西南侧，宗地面积47601.903平方米，总建设面积38.3万平方米，已完成土地规划。项目定位为“海西CBD 主题式商务综合体”，属于不限购不限贷项目，销售不受政府限购政策影响。

 

该项目主要形态为SOHO公寓+酒店+写字楼+商业，其中商业和SOHO办公占据23万平米的建筑面积，为本项目重点规划的特色部分，也是市区两级政府大力支持发展的部分。由于处于翔安新城的核心地位，地理位置优越，交通便利，决定了该项目具有巨大的成长空间及开发潜力，未来将是厦门的标杆综合体，是厦门市新的现代化地标及城市名片，拟以16亿对外整体转让。

 

二、项目详细数据

 

1.项目位置说明：

 

项目位于翔安区翔安南部新城核心区首期开发区域城场路与新城中路交叉口西南侧，主要以翔安海底隧道衔接岛内外。另外以同安湾大桥、大嶝大桥连接、滨海东大道等组合成的交通网。距离翔安市中心5分钟车程，距离厦门市中心10分钟车程。规划机场第二通道、轻轨等多条接壤岛内外的交通路线。项目扼守大嶝国际旅游岛和翔安航空城(拟设自由贸易园区)的必经之路。

项目距离翔安海底隧道1公里以内，6分钟轻松实现岛内岛外转换，10分钟就可到达万达购物广场。正在拟建的厦门第二东通道——翔安大桥，将承载厦门轨道交通使命。紧靠轻轨站、翔安大道公交站，是海底隧道、翔安大桥交汇的第一站，交通便利。

 

2.项目区位分析：

 

翔安区位于厦门东部、处于厦漳泉中心地带。由翔安隧道跟厦门岛内直接相连。海西政策下的厦门加速岛内外一体化建设，城市外扩十分明显。而翔安新城项目是未来城市开发重点和热点区域，翔安海底隧道的开通，使得翔安板块在未来呈现价格直线上升的趋势。

 

翔安区坚持“产业推进，新城建设”双轮驱动，建设成为先进制造业基地、现代化港口物流基地、海西对台交流基地、高级技术人才教育及文化创意基地、高优农业和生态旅游发展基地、现代化生态的滨海新城。目前厦门市的大学城已经规划至翔安新城，有包括厦门大学的八所高校入住。规划用地面积约150平方公司里，规划人口约200万。厦门市拟建的新机场位于该板块内，可连接漳州、泉州地区，是未来厦门市乃至福建省的交通枢纽所在。

 

3.项目定位说明及效果图：

 

项目定位为“海西CBD主题式商务综合体”。属于不限购不限贷项目，销售不受政府限购政策影响。项目的主要形态：SOHO公寓+酒店+写字楼+商业，其中商业和SOHO办公占据23万平米的建筑面积，为项目重点规划的特色部分，也是市区两级政府大力支持发展的部分。

 

新城CBD——CONDO酒店化服务写字楼满足本区休闲商务要求。酒店式配套和服务，附有功能齐备的酒店配套设施,包括运动健身、娱乐休闲、商务交流等项目,并可提供比较完善周到的服务。

三、投资价值分析

 

1.项目优势分析：

 

1)项目地理位置优势明显，定位清晰。翔安空港自由贸易园区具有获批预期，将给投资人带来丰厚的超额政策红利;

 

2)项目周边商业配套齐全。该地区周边多个商业地块正在规划建设，未来为翔安区商业政务中心，厦门市政府也拟迁入该区域(即美丽厦门战略规划中东部市级中心);

 

3)项目周边生活配套完善。规划中的翔安区新行政中心将规划4个公园，其中仅扬帆公园就达15万㎡。附近明发半岛祥湾、首开领翔国际、联合博学院、东方新城(经济房)等众多新盘建设并逐步入驻，将聚集大量人气;

 

4)项目周边教育资源丰富。与大学城为邻，名校林立，传承学府内涵，感受大学文风。目前已有厦门大学、海洋学院、技师学院、南洋学院、华天涉外学院、安防学院、演艺学院、东南学院八所院校入驻。

 

2.项目效益分析：

 

在不考虑自贸区政策红利的条件下，经测算项目经济效益，投资回报表现上佳。项目总建设面积38.3万平方米，其中地上建筑面积29万平方米，地下建筑面积9.3万平方米。项目预计总投入约22.1亿元，预计可实现销售收入76.3亿元，上缴税收26.7亿元，预计可实现净利约人民币26.7亿元。

 

3.项目静态价值分析

 

根据目前的现实土地成交情况(当前，该项目周边土地成交情况活跃，成交价格连连攀升)按如下简易参考楼面均价来预估土地价值：

业态类型规划面积(㎡)楼面地价(元/㎡)土地估值(亿元)

 

项目简易土地估值约22.47亿元，加上前期投入0.59亿元及建设保证金0.34亿元，项目现实静态价值约为23.4亿元。

图片来源：找项目网