某大型国企因进行内部战略结构调整，拟转让重庆某地产公司100%股权及10亿债权，该公司注册资本金10亿元，其下设2个全资子公司：某物业公司，主要是为某都市住宅项目提供物业管理服务；某置业公司，主要是开发建设某汇泰住宅项目。且该公司具备二级房地产综合开发资质，拟以17到20亿的价格转让。

 

该公司现有4个开发建设项目，其中：在售且已竣工项目1个、待开工项目3个。其中某南山住宅项目位于重庆市南岸区，土地用途为二类居住、商业金融业、公共设施用地，项目用地面积34.32万平方米，计容建筑面积53.59万平方米，容积率1.44，该南山住宅项目目前处于方案设计与报批阶段。

 

地理位置

 

茶园新区位于长江南岸的东面，市区内环快速、外环高速之间。东靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北临长江，生态环境、人居环境优势突出。是重庆主城二环城市建设示范区，重庆市打造江南万亿工业走廊的龙头，是现代城市生态宜居的首选地。

 

茶园新区作为重庆规划的城市副中心，“三区合一”后的城市体量相当于一个中等城市，是重庆主城长江以南最具发展潜力的工业园区。新区2012年被确认为主城商圈，2015年茶园商圈商业面积达到100万平方米，到2020年，重庆茶园新区的商业规模将超越南坪商圈。

 

该公司现有4个开发建设项目，其中：在售且已竣工项目1个、待开工项目3个。

 

1）某南山住宅项目

 

目前已取得《国有土地使用权证》，《建设用地规划许可证》。

 

项目位于重庆市茶园新区，土地用途为二类居住、商业金融业、公共设施用地，用地面积34.32万平方米，计容建筑面积53.59万平方米，容积率1.44。根据现有的规划方案，主要包括高层16.9万平方米，别墅16.4万平方米，商业3.3万平米，酒店及公寓4.6万平方米。项目目前处于方案设计与报批阶段。

 

项目位置及配套情况：

项目用地情况，土地出让金已交清：

宗地编号	地块编号	宗地面积（平方米）	总建面积（平方米）	用地性质
NA-12-28	A75-3/01、A76-1/01、A76-2/01、A78-2/01	195847	303303.9	二类居住、商业金融业、公共设施用地
NA-12-29	A74-1/01、A74-2/01、A79/01、A89/01	147352	232568	二类居住、商业金融业、公共设施用地
合计	—	343199	535871.9	—

主要技术指标和相关要求：

地块编号	用地性质	用地面积（平方米）	容积率	地上建筑面积（平方米）
A74-1/01	二类居住用地   公共设施用地	56998	1.4	79797.2
A74-2/01	商业金融业用地	13771	2.5	34427.5
A79/01	二类居住用地   公共设施用地	41895	1.5	62842.5
A89/01	二类居住用地    公共设施用地	34688	1.6	55500.8
A75-3/01	商业金融业用地	14418	2.5	36045
A76-1/01	二类居住用地   公共设施用地	97661	1.4	136725.4
A76-2/02	商业金融业用地	12053	2.5	30132.5
A78-2/01	二类居住用地   公共设施用地	71715	1.4	100401
合计	二类居住用地   公共设施用地   商业金融业用地	343199	-	535871.9
其中	二类居住用地   公共设施用地	302957	-	435266.9
	商业金融业用地	40242	-	100605

投资价值分析

 

1、人民政府驻地所在地，政治文化经济中心

 

该项目位于茶园新区，而茶园新区地处重庆主城区东南，与两江新区隔江相望，是主城最佳的居住区。且重庆市南岸区人民政府驻地于2013搬迁至茶园新区，使茶园新区成为了南岸区新的政治、文化和经济中心。 

 

新区将打造成以东港为中心的港口物流加工区、以广阳岛为中心的康体娱乐休闲区、中部的生态文化居住区和以南岸区政府为中心的行政商贸总部区的四大区域。

2、定位城市副中心，配套设施齐全

 

在城市配套方面，引入了西郊医院、重医附二院江南医院两所三等甲级医院、以及重庆市11中和、珊瑚中学、南坪实验幼儿园等名校，启动建设中央主题公园、人民广场、湿地公园、歌剧院、图书馆等文化体育场馆项目。茶园新区将被建成为与观音桥、沙坪坝等原有四个城市副中心定位功能相似的区域性商业、商贸的经济中心，是重庆市东部新城核心，承担带动东部新城发展的职能。

 

3、交通发达，位置优越

 

地理位置优越，交通便利，新区与成渝、沪渝、兰渝、渝遂、渝湘等多条高速公路干线联接。西临西南惟一出海大通道；北依长江黄金水道，是重庆通江达海的门户。且距离重庆火车站、朝天门码头、江北国际机场等地的车程都在30分钟之内。目前南山隧道、交通枢纽站、轻轨6号线等交通干线将茶园与重庆各主城区连接起来。

 

4、唯一主题式购物公园，升值空间大

 

地块对面将修建一座西南地区最大的奥特莱斯直营店，体量超过20万方，总投资超20亿元，该项目建成后带动了1000万左右的消费者前来购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲等。茶园奥特莱斯是重庆唯一主题式购物公园，将会带动茶园经济的腾飞，也必然带动餐饮、娱乐、休闲一条龙式的发展契机，给茶园商圈的人们带来便利。未来会有大量的人流涌入茶园，不论是工作、消费还是住宅，茶园都将会是一个快速发展的绝佳区域。茶园区域未来的升值空间巨大。

 

5、朝天门市场搬迁，楼盘升值潜力大

 

朝天门市场整体搬迁迎龙镇，新朝天门市场规划用地2500亩，总投资160亿元，整个市场建筑面积超过300万平方。地处茶园新区的楼盘其升值空间随着朝天门综合市场搬迁人流涌入而进一步提升。由此可见，南山住宅项目未来升值空间巨大。

 

南山住宅项目因为开发体量较大，现规划方案尚未设计完成，投资方接手后重新设计开发的自由度较高。另该项目拿地及用地情况等手续清晰完善，不存在瑕疵问题。此次转让方基本以成本价转让，留给投资方有很大的收益空间。

 

项目参数

 

南山住宅项目售价参考：

与南山住宅项目同类型且同处于茶园新区的房产比较参考

同景国际城郡望的别墅售价为14550元/㎡

建恒长桥左岸的住宅售价为：8000元/㎡

金科中央御院的商业售价为：20000元/㎡

同景国际城酒店式公寓售价：6140元/㎡

2）某小桥住宅项目

 

该项目位于重庆市黔江区，项目用地面积1.07万平方米，计容建筑面积4.23万平方米。目前已暂停。

 

3）某都市住宅项目

 

该项目位于重庆市江北区，项目用地面积3.22万平方米，计容建筑面积8.7万平方米，于2011年6月开工，2013年2月开盘，2013年8月竣工，2013年9月开始交付。项目由4栋高层住宅、1栋公寓及临街商业组成。

 

4）某汇泰住宅项目

 

该项目位于重庆市江北区，土地用途为商业金融业用地，用地面积2.24万平方米，计容建筑面积4.93万平方米，容积率2.2。根据现有的规划方案，主要包括办公2.6万平方米，商业1万平方米，酒店及公寓1.3万平方米。项目目前处于方案设计与报批阶段。