扬州某投资公司因内部战略结构调整拟转让高邮市某五星级酒店，该酒店占地面积达7000平方米，总建筑面积达52000平方米，酒店一层设有约1000平方米的豪华大堂，拥有各类房间达320间，于2013年开始营业，定位于“五星级酒店+高档商务办公+中影国际影城”的综合建筑体，并由全国最大的连锁酒店集团方之一进行酒店管理，目前经营情况较好，其转让价格面议。

由于该酒店地处高邮市区的纵横主轴线的交汇点上，地理位置优越，也是当地的标志性建筑。经验丰富的酒店管理，优越的地理位置和便捷的交通使酒店成为了高邮繁华市中心门户地带的地标性建筑，也决定了该酒店未来巨大的发展潜力。

地理位置

项目位于江苏省高邮市，地处高邮市区的纵横主轴线的交汇点上，东达京沪高速，西接高邮湖，贯穿南北的京杭大运河傍城而过。项目占据了高邮市的黄金地段，地处人流量巨大的繁华街区，地理位置优越。项目工程建设总投资约为4.8亿元，酒店的使用功能及设计均按照五星级酒店标准打造。

区位分析

江苏省高邮是世界遗产城市，属于宁镇扬同城化的外围圈层和淮扬镇发展轴。地处长江三角洲，位于上海经济圈和南京都市圈双重辐射区，是苏中、苏北地区的重要门户，是中国集邮之乡和中国建筑之乡。区位优势极为明显具有巨大的成长空间和开发潜力。

未来高邮市将构建“一铁两水四纵四横”综合交通骨干网络，形成“对外开放、对内连接、纵横贯通”的现代化综合交通路网体系。未来的经济发展随着交通网络的完善将更上一层楼，成为南京周边城市一颗耀眼的明珠。

投资价值分析

1、项目优势分析

1）该酒店服务业股权项目转让项目地理位置优势明显，地处高邮市核心地段，人流量极大。交通便捷，且距离市长途汽车站仅数百米，距离扬州站、江都站和泰州机场也在一个小时的车程以内；

2）项目经营管理较好，由全国最好的连锁酒店集团方之一进行酒店管理，其中14年主营业务收入为7450.1万元，同比增长73.46%，主营业务利润为3550万元，同比增长64.52%，净利润为1351万元，同比增长29.37%。由此看出，酒店未来的发展走势良好；

3）该酒店的1-4层目前作为宴会厅、桑拿等用途，可以进行改造，有更多发展余地，可塑性强；

4）与高邮市其他酒店相比，该酒店为当地唯一的一家五星级酒店，优势明显，在携程、去哪儿、艺龙等网站具有良好的口碑；

5) 该酒店在27楼设有面积1200多平方米，高达3.8米的空中观光层，是高邮城区风景的最佳观光处，游客往往愿意来该酒店住宿；

6）大厦总投入为42810万元，增幅率按15%计算，约为48000万元，前期投入巨额投资打造该五星级酒店，设施完备，建筑精美。​

2、项目机遇分析

1）旅游业高速发展，客户数量迎来增长高峰。

高邮是江苏省历史文化名城，为帝尧故里、尧文化的发祥地，是江淮文明、邮文化的重要区域。2014年高邮旅游接待游客350万人次，旅游收入达30亿元。而随着2015年4月16日高邮正式进入华东旅游线路，未来，高邮市的旅游业会进入一个新的高速发展期，酒店的营业收入未来也会迎来一个新的高峰期，盈利可观。

2）当地政府扶持，有利政策促发展。

目前高邮市政府对当地的旅游业进行大力发展，竭力打造历史文化名城。14年发布的市政府关于鼓励旅游业发展的政策扶持意见中，鼓励星级酒店引进先进管理企业。对新引进或委托全球酒店集团100强、中国酒店集团10强的酒店管理公司，管理期限达3年的高星级旅游饭店，分别给予20万元、10万元的奖励。

3、项目参数分析

该高邮项目房价商铺每平方米5万元，大厦底层4800/㎡，计24000万元；上部41000/㎡，每平方米12000元，计49200万元；地下室4800/㎡，每平方米8000元，计3840万元；合计市值为77000万元。

大厦总投入为42810万元，增幅率按15%计算，约为48000万元，与市值相比，溢价为29000万元。