某央企因内部战略结构调整拟转让位于深圳市罗湖区的准四星酒店，该酒店已正式对外营业十余年，总建筑面积6万余平米，客房近300间。酒店内设餐饮设施、会议及宴会设施、康乐健身设施。目前酒店正常经营，转让价格在10个亿左右。

项目地理位置

项目位于罗湖区东门最繁华的商业地段，酒店周围商业写字楼林立，周边基础设施建设完善且出行方便。酒店紧邻地铁龙岗线沿线，临近东门步行街、乐园路海鲜食街，距地王大厦、万象城2公里，距罗湖口岸及深圳火车站仅有4公里5分钟的车程。地理位置优越，所在位置商旅游客密集，人流量大。

项目区位分析

深圳市罗湖区是深圳市现代服务业的强区，也是经济优势较为明显的一个城区。罗湖区毗邻香港，是内地与香港沟通的桥头堡，处于香港经济效益向外辐射的范围圈内，城市功能相对成熟且完善。

投资价值分析

1.项目优势分析

（1）该酒店位于罗湖区繁华的商业地段，人流量大，交通便利，是商旅人士及游客的理想选择。同时优越的地理位置和便捷的交通条件也使得酒店的未来发展具有巨大的潜力与发展空间。

（2）该酒店以准四星标准打造，环境良好，功能齐全。房间风格为公寓式，配有独立中央空调、日常家用电器、小型保险箱、卫星电视及国内有线电视网络等设施。两室一厅及三室一厅更配有独立的厨房及餐具，提供给入住者家居生活的温馨体验。餐饮、会议及宴会、健身娱乐设施一应俱全。舒适温馨且别具特色的入住环境在罗湖区高档酒店中十分有影响力，在携程、去哪儿、艺龙等网站具有良好的口碑及入住情况反馈。

（3）目前该酒店-3至4层为商场， 5层以上为公寓式客房。客房部分的产权可独立分割。空间布局上满足酒店改造的基本条件，改造成集办公、住宅、购物、娱乐休闲为一体的“商务办公+公寓式住宅+商铺”式城市综合建筑体的成本较小，可塑性强，改造空间大。

2.项目参数分析

该酒店土地年限为70年，总建筑面积6万余平米，平均价格为16670 /㎡；周边住宅房产的均价位50000 /㎡，价格上具有明显优势。