山西省某公墓开发项目建设占地面积422亩，现根据目前公墓项目情况，项目主办方及某公墓开发公司有意与社会有意公墓建设人士共同合作，融资10000万元。项目合作方式为债权融资或债权转物权。按物价局指导价，投资人3年利润率可高达100%-200%，销售价逐年上涨，随着资金收拢与二三期开发的开始，将会获得更多的资金回报。

 

　　一、项目基本情况

 

　　山西省晋中市某公墓开发项目建设占地面积422亩，全部为荒山荒地。本项目以“绿色殡葬、生态殡葬”为目标，以植树和种草为主，实现生态化、园林化、规范化的公墓建设要求，按照国家相关要求，全部工程完工后，可建设骨灰墓穴7万个。

 

　　本项目分三期建设：一期投资预计8000万元，主要建设骨灰堂、纪念碑、墓地50亩、停车场20亩、殡仪服务楼等，为期2年;第二期投资5000万元，主要建设墓地100亩，为期3年;第三期投资3000万元，建设墓地250亩，周期2年。

 

　　该项目经县政府常务会议研究通过，由县殡仪馆主办、由某公墓开发公司建设。县国土局已上报晋中市国土局，并得到第一期项目裸地30亩的形式建设批示，用于一期工程建设，预计本期建成墓穴15000个。

 

　　二、行业情况

 

　　(一)人口老龄化加剧促进墓地需求

 

　　我国是目前唯一一个老年人口超过两亿的国家，是全球最大的老龄化市场，随着老年人口比例和总数的迅速上升，死亡率也将持续升高，根据《晋中市2015年国民经济和社会发展统计公报》显示2015年全市死亡率为5.61‰。此外，1950-1990年是中国人口出生的高峰期，这个时间段出生的人将在今后数十年间迅速步入老年期，高龄人口大量去世，为陵园墓地业提供巨大市场空间，墓葬业将成为高利润朝阳产业。

 

　　近几十年，我国火化量始终保持长期稳定增长态势，预计未来火葬量和火葬率还将进一步提升，而我国传统文化提倡“入土为安”的思想根植于人心，难以在短期内改变传统习俗。尽管目前已经出现非墓葬新兴生态葬形式，传统土葬方式仍然是主流安葬方式。因此，预计未来几十年间墓葬需求会迅速提升，行业前景广阔。

 

　　(二)行业呈现高毛利率

 

　　墓葬行业已经成为公认的高暴利行业。“内地殡葬第一股”福寿园公布2015年财报，公司已经连续三年整体毛利率高达80%左右;福成股份进军陵园墓葬业也获得丰厚回报，据年报显示，2015年陵园收入1.64亿，占总收入12.2%，但毛利贡献已达总利润的四分之一。园陵墓葬业高利润、高成长、低风险的业务优势远超其他传统行业。

 

　　高毛利率背后最主要的原因是近些年墓位供不应求导致的售价水涨船高，基本都在万元以上，而墓地除了土地成本，其它建设成本和管理服务成本相对较低。此外，如今土地审批越来越严格，经营性公墓牌照一照难求，导致公墓稀缺，价格也就物以稀为贵。

 

　　(三)土地资源稀缺，监管力度加大

 

　　我国墓葬业尽管呈现高暴利、低风险发展模式，但由于经营性公墓审批受国家严格监管，各地区政府机关下方经营牌照数量有限，因此合法合规土地公墓资源与牌照资源非常稀缺。这在一定程度上促使无照非法经营乱象丛生，给正规墓地经营者带来一定风险。目前，国家政策已经限制各地胡乱占地落葬，出台《公募业务接待》等五项服务行业标准，致力于建立标准化规范化服务体系，打击违法违规胡乱落葬行为。

 

　　三、投资价值分析

 

　　(一)该地区现有公墓数量难以满足市场需要

 

　　晋中市所属县市火葬场只有两个，该县属其中之一，周边县及县级市均不具备火葬条件，现在居民遗体火化只能存放于该县殡仪馆，然而殡仪馆骨灰堂容量非常有限，设备陈旧，无法满足丧葬要求。另根据县十三五规划，本县原有的几家养老基地已不能满足本县及周边县市的需求，预计将增加两万张养老床位，为了顺应殡葬与养老服务的发展，公墓建设已迫在眉睫。

 

　　(二)地理位置与自然环境优势

 

　　项目距县城12公里，可以充分满足该县及周边县市的需求，公墓距省会太原市也只有40分钟路程，交通非常便利。项目紧靠森林公园的南部，顺应了社会上“寿比南山”的民意取向，由于地理位置优越，可满足本县及周边市县的需求。

 

　　四、融资条件与投资方资格条件

 

　　现根据目前公墓项目情况，项目主办方及某公墓开发公司有意与社会有意公墓建设人士共同合作，融资10000万元。项目合作方式如下：

 

　　1、债权融资：

 

　　本项目优先考虑债权融资方式，资金筹借10000万元，时间为3年，可承受年利率为8%-10%。

 

　　2、债权转物权：

 

　　本项目墓地的销售为主要盈利来源，根据周边及本地需求，收益长期稳定，县殡仪馆主办并长期监督公墓的建设与后期维护与发展，项目可靠且利润巨大。由于项目属于分期建设，不需全额投入资金，可以分期滚动式开展，可以满足投资人利润最大化。

 

　　该项目预计2018年底完工并投入使用，物价局指导价每个墓穴销售3万元-4.5万元，成本核算约1.2万元-1.4万元，7万个墓地的收益空间巨大。本种方式采用用墓穴数量折抵债务的方式：

 

　　融资总金额：10000万

 

　　单个墓穴成本：1.5万

 

　　折算墓穴数量：10000/1.5=6666个

 

　　按物价局指导价，投资人3年利润率可高达100%-200%，销售价逐年上涨，随着资金收拢与二三期开发的开始，将会获得更多的资金回报。

图片来源：找项目网