房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。

土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了，尤其是2015年下半年至今，随着市场基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等各地“地王”现象频现，各大开发企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”，导致地价屡屡创新高，重点城市“地王”频出，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。

而在上述城市“地王大战”中，央企地产企业的力量不容小觑，不少“面粉贵过面包”的现象属于央企所为，甚至有些拿地行为不是常规逻辑能够解释。那么，央企地产企业为何在土地市场上频频出手制造“地王”?它们出手拿了“地王”不会亏吗?其背后的战略思考是什么?

“地王大战”的背景：国企改革深化和地产行业央企整合急剧加速

央企地产企业的“地王大战”背景应该追溯到2010年的“退房令”。

当时，国资委要求78家非主业央企清退房地产业务，如今已经5年过去，虽然2014年国资委确立保留央企地产业务从16家扩至21家(2010年的16家：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司;2011新获得“房地产牌照”的5家央企：鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团)，央企从事地产业务的企业范围在增加，但并不意味着已经获取“房地产牌照”的央企已经“安全”，没有被其他企业整合的风险。同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要有以下三点理由：

首先，国资委2010年提供的数据显示，彼时127家央企一共94家涉足房地产，占比超70%。其中，21家以“房地产开发与经营”为主业，另外的73家没有获取“房地产牌照”的央企，或将随着国企改革加速“退房”进程。这是历史的抉择，不可避免。

其次，已经获得“房地产牌照”的央企之间也存在暗战，这些央企地产企业之间也存在相互合并的风险，比如，今年5月央企中粮地产再度陷入被收购传闻，接盘侠据说是2015年底刚刚完成内部整合上市的招商蛇口。此外，据媒体报道，中粮地产的另一家“绯闻”对象为保利地产;五矿与中冶的地产业务合并也提上日程。

另据媒体报道，2016年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。而如中海地产般雷厉风行、招商蛇口般一路通关、保利内部整合也在进行中、中粮几度传出剥离地产业务传闻——这些央企巨头间的整合并购呈现出不同的面向和结局。由此可见，国企改革深化和行业整合急剧加速。尽管表面上21家央企已经获得“房地产牌照”，但最终不一定留下21家央企地产企业，经过今后2-3年的整合，最后剩余的数量极有可能会低于15家。

第三、在房地产央企中，保利、中海规模已达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模。其余的大部分央企地产企业规模也并不算行业翘楚，比如水电系的中国水电、葛洲坝，铁路系的中铁、中铁建等，而这些企业为了摆脱被整合或重组的风险，也在积极谋求自己在21家央企地产内部的“话语权”，比如积极拿地扩充土地储备、扩大效果规模等等。

“地王大战”背后的央企整合“大戏”

从销售金额来看，2015年“千亿军团”房企为7家，其中，保利、中海规模已达千亿级，央企地产企业两家，2016年华润也很快将步入千亿军团，如此看来，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，央企地产企业之间的争夺亦是如此。上述城市“地王大战”也是在这样的市场背景下发生的。

那么，央企地产企业为何在土地市场上频频出手制造“地王”?它们出手拿了“地王”不会亏吗?其背后的战略思考是什么?同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一，通过合并重组扩大自己的影响力，扩大自己的实力，从而在未来央企地产企业的重组与合并中拥有更多的“话语权”。比如，中海与中建地产重组完成后，再与中信地产住宅板块业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿开发商的地位;招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口，成为当时中国最大市值开发商;保利地产与保利香港重组也在进一步推进过程中。重组后形成“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺央企地产企业后续重组“话语权”的重要砝码。

第二，不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

比如，近期，保利地产、招商、葛洲坝等众央企拿地均较为激进，拿“地王”是常态化的，甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。确实，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也确实不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

第三、“地王”增加企业估值，当合并重组消息落实后，资本市场上的超额收益表现远远高于拿“地王”所付出的成本，此时不惜代价拿“地王”将在未来资本市场上得到回报。

众所周知，土地储备多少影响着一个企业的估值，当一个优势的央企地产企业通过“地王”形式获得土地储备后，其估值势必也会增加，未来也就有合并其他央企地产板块的可能行，尤其是对中海、保利地产、华润置地“千亿规模”(基本坐稳，不存在被合并的风险)以外的央企地产企业而言，如果通过重组和整合的方式可以获得其他央企的资产，那么，其才有可能与中海、保利、华润相匹敌，未来其规模上才有“话语权”，也有机会合并其他央企的资产，最终在资本市场的表现也一定会突出。届时，当合并重组消息落实后，其资本市场上的超额收益表现远远高于拿“地王”所付出的成本，此时不惜代价拿“地王”将在未来资本市场上得到回报。

由此可见，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的央企房企。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。

从当下央企重组与改革的角度来讲，他预计，十三五期间，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。这样的现象在73家央企地产企业当中极有可能会频繁发生。

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