继去年8月宣布整售虹口SOHO以来，这个潘石屹口中的非核心物业，终于易主。

 

　　6月26日，SOHO中国发布公告称其以股权转让的方式，将虹口SOHO以35.73亿元整售给新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者，折合单价为5.1万元/平方米。

　　公告披露的此次出售事项为潘石屹带来1.27亿元的入账毛利，所获收益似乎满足其此前曾提到的“好的条件”。自此，这个曾让潘石屹中途变卦的虹口项目，在历经近一年的忐忑后，终于尘埃落定。

　　需要注意的是，这也是SOHO中国在2012年宣布从散售向自持转型后，再次启动物业出售。2012年8月，SOHO中国在业绩会上表示告别以往的散售模式、从“开发-销售”转向“开发-自持”，并于2015年2月为旗下商办物业注入“3Q”运营思维。

　　不过，从2014年至今潘石屹几乎一年卖掉一个上海项目来看，备受SOHO中国推崇的3Q盈利模式似乎还待解答，而“甩卖”节奏中其上海退出路径似乎逐渐显现。

　　目前SOHO中国拥有23个办公楼项目，其中16个位于北京，其他7个位于上海。剔除潘石屹口中即将再出售的凌空SOHO和SOHO天山广场，未来SOHO中国在上海拥有的办公楼项目仅剩5个。

　　35.7亿脱手虹口SOHO

　　6月26日早晨，SOHO中国发布公告称，将出售全资附属公司升亮投资有限公司的全部已发行股本及销售债务，作价35.73亿元。公告披露，升亮投资持有上海旭升置业有限公司的全部股权。旭升置业为虹口SOHO的项目公司，持有虹口SOHO项目的全部所有权及权益。

　　SOHO中国官方微信透露，本次虹口SOHO的买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

　　买卖双方协议，出售事项的代价基于虹口SOHO项目的账面值及未偿还境内银行贷款厘定。截至2016年12月31日，SOHO项目的账面值为34.46亿元，旭升置业的未偿还境内银行贷款本金为13.5亿元。于此，出售事项的代价估计为27.56亿元。

　　根据公开资料显示，虹口SOHO项目项目位于上海市四川北路商圈，集办公、商业于一体，占地面积1.6万平方米，总建筑面积9.5万平方米，可租面积约7万平方米，其中地上29层，地下3层。

　　SOHO中国于公告披露，截至2016年末，虹口SOHO项目的成本约为23.37亿元，此次交易销售价格高出成本53%。另外，2015和2016年度，虹口SOHO分别录得收益(即租金收入)545.02万元及7933.39万元。

　　于出售事项落定后，SOHO中国表示，“虹口SOHO的整售为公司实现了盈利，同时也带来了充盈的现金流”。从公告获悉，虹口SOHO出售事项预期入账毛利约1.27亿元，SOHO中国拟将所得款项净额用作其一般营运资金。

　　SOHO中国透露，虹口SOHO的面积相对较小，可租面积只占所有自持项目总可租面积的约6%，并表示“出售对总租金收入不会产生重大影响”。

　　目前，SOHO中国持有物业的建筑面积达160多万平米，包括2017年全新入市的SOHO天山广场，以及2018年底即将完工的丽泽SOHO和古北SOHO。

 

　　3Q模式待解与上海“退出”路径

 

　　值得关注的是，本次收购似乎意味着SOHO中国的自持转型仍待时间检验。

　　2012年8月，潘石屹于年中业绩会中宣布，告别以往的散售模式、从“开发-销售”转向“开发-自持”。虽然彼时转型消息公布后，SOHO中国的股价应声向下，连续三日大幅下跌。但是，潘石屹似乎对此次的战略选择志在必得。于2015年2月，SOHO中国为旗下商办物业注入全新的自持运营思维，即“3Q”模式。

　　SOHO 3Q项目被潘石屹定义为“移动互联网时代的共享办公空间”，从选房、订房到付款交易每个环节都在网上进行，为流动人群提供O2O模式的办公场所。

　　不过憧憬之外，财务报表独缺3Q的收入详情也透露出新模式的盈利尴尬。在今年3月23日的2016年业绩发布会上，SOHO中国亦未正面回答3Q业务收入的提问。从公开资料唯一可以获悉的是，目前SOHO 3Q已在北京和上海陆续开设了17个SOHO 3Q中心，2个正在建设中，共提供超过1.6万个工位。截至2016年底，SOHO 3Q的平均出租率达到了85%。

　　另外，同样值得关注的是，此前在2016年年中业绩会上，潘石屹曾经表示，要将3Q模式进行轻资产对外输出，并复制到除北京、上海之外的其他城市。不过到2016年全年业绩发布会上，潘石屹又变卦了。

　　潘石屹表示，当前3Q业务主要是在SOHO自有物业中开展，仍然处于不断适应市场的阶段，未来几个月还将继续进行调整和优化，等到真正成熟之后才会进行扩张。按照潘石屹2016年的计划，3Q业务在北京市场达到成熟状态之后要到一些互联网和新经济活跃集中的城市进行输出，包括西安、成都、深圳等一二线城市。

　　从反复调整3Q业务来看，似乎也意味着SOHO中国对自持模式的持续试验，同时也SOHO中国在以售转租转型上还有很长的路要走。

　　另外，本次虹口SOHO出售也让其上海退出路径逐渐显现。从2014年至今，SOHO中国保持着几乎一年卖掉一个上海项目的节奏。目前SOHO中国拥有23个办公楼项目，其中16个位于北京，7个位于上海。剔除潘石屹之前提到即将出售的凌空SOHO和SOHO天山广场，未来SOHO中国在上海拥有的办公楼项目仅剩5个。

　　而这个数字在2013年截然相反。2013年SOHO中国在上海投资近500亿元，占总量的75%，项目多达11个。业内人士表示，SOHO中国在上海的投资大于北京，恰恰与商办市场行情背道而驰。

　　管理层也许也看到了这一点，于2013年潘石屹公开回应称，考虑优化投资结构，增大在北京的投资，达到两地平衡。不过从上述统计到的数据显示，彼时潘石屹提到的“两地平衡”似乎发生了偏移，正在向北京逐渐倾斜。

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　　来源：观点地产自媒体

图片来源：找项目网