某中央企业为盘活资产拟对外公开转让位于深圳市盐田区沙头角沙深路海滨花园A座24A2、B座24B2、B座26B2、B座27B2四套住宅。该标的住宅使用年限为70年（1992年至2062年止），目前为空置状态。挂牌价为187万元/套。

标的住宅基本情况

标的住宅投资价值

1、地理位置：标的住宅位于盐田区沙头角大鹏湾之滨，东邻盐田港，西连沙头角口岸。海滨花园比邻盐田区盐田河，盐田河水质多次达到Ⅱ类标准，多年来一直是全市水质最好的河流之一。2014年，盐田区饮用水源、地表水、近岸海域等各类环境要素达标率是100%。河水清澈、环境优美的盐田河成为海滨花园一道亮丽的风景线，适合置业者休闲放松，在闹市中感受这静静流淌的河水。

标的住宅到深圳市政府需1小时20分钟的公交路程，地理位置距离市中心相对较远，但为小区带来了极大的价格优势，市中心房产均价为43476元/平米，标的住宅价格低于市中心房价的50%以上，是工薪白领阶层首套住宅的不二选择。

（盐田河一处景观）

2、交通：标的住宅临近沙盐路与沙头角公路交汇处，距离“沙深路口”公交站台仅有170m，搭乘方便，包括68路、358线、b619路、b785路等，北连深圳外国语学校，往东可至深圳航母世界，纵横分布，便于出行。另外临近的公交站台还有中英街（418m）、沙头角邮局站（620m）、三家店（1000m）等，交通相对便利。从标的住宅前往市中心需从“三家店”站乘205路出发，再换乘蛇口线地铁到市民中心站下车，约需1小时20分钟车程，驾车前往需38分钟。

3、配套设施齐全

标的住宅属于成熟的商业、住宅区，靠近环境优美的东和公园，除了可在此休闲锻炼外，东和公园里还设有游泳池、老年人体育协会等运动场所。标的住宅周边配套设施齐全，方便居民的日常购物，为居民的衣食住行提供极大的便利。

商场：华润万家超市、大金华百货、安利娜时装商场、新一佳商场等；

学校：盐田区机关幼儿园、盐田外国语学校、田东小学、海涛小学等；

医院：盐田区妇幼保健院、盐田区人民医院、合丹医药全国连锁、深圳市第七人民医院、万泽大药房等；

银行：兴业银行ATM、工商银行、建行盐田支行、深圳发展银行等；

餐饮：海鲜酒楼、意达港式茶餐厅、梧桐山宾馆、怡海宾馆、小肥羊等。

4、小区特点：该标的住宅总户数为324户，容积率为3.64，出租率约达80%，小区停车位为350个，停车位充足，绿化率为 15%，相对适中，是经济适用型小区。

5、学区房：标的住宅为附近海涛小学的学区房，好学校的学区房可以享受优质的教育资源。海涛小学属于公办、省规范化学校，是盐田区的重点小学，在科技教育、数学教育等方面多次获得国家级和国际级的奖项，学校先后多次被评为区级教育先进单位、市先进体育学校，办学成果令人瞩目。师资一流、管理一流、环境一流的海涛小学是学生教育的首选，而标的住宅为住户提供了这个得天独厚的教育条件。2014年初，国家颁布免试就近入学政策，为学区房住户提供了极大的便利，帮助孩子更好获得教育的同时，住宅与学校之间极短的距离也为孩子上下学提供便利。另外，标的住宅目前为空置房，学区名额最大程度的为置业者保留。

标的住宅投资优势

1、房价增涨空间大

（1）该标的住宅房价三年内总体呈上升趋势，2012.9-2015.6增幅达46%，月平均增幅为2%，增值预期可观。

（2）对比深圳与广州、盐田区与罗湖区、盐田区内其他小区情况，可看出深圳作为国内一线城市目前房产发展趋势良好，标的住宅价格涨幅空间大。 

与盐田区金山碧海小区、罗湖区丰湖花园对比情况

与广州市房产对比情况

2、区域需求旺盛：截至2014年末，深圳常住人口已达到1077.89万人，比上年末增加15万人，且2014年深圳人口平均年龄只有34岁，深圳已成为中国一线城市中人口结构最年轻的城市。较大的人口基数及活跃的人口流动量为深圳房产带来更大的发展空间，也充分证明了标的住宅的发展潜力不容小觑，投资价值毫无疑问将更进一步提升。

3、投资价值计算：根据中介机构参考数据，标的住宅月租金为3800元，成本回收期限为30年，短于目前一线城市平均成本回收年限50年，租售比相对较低，投资价值高，是适合投资购买的首选住宅。