小孩子最喜欢和肺活量相关的游戏，一个是吹泡泡，一个是吹气球。

 

　　房地产吹的不是泡沫，是气球。

 

　　泡泡吹出来就回不去了，只能一直吹，吹泡泡和看吹泡泡的人的心也跟着悬着，纠结在期待破和担心破的心情中，享受着挠心的过程。而且吹泡泡不能换气，得一口气吹起来，中间不能停。终于吹好了，看着它在阳关下漂浮，色彩斑斓，十分耀眼，世人沉浸在这美轮美奂的泡泡世界，突然，泡泡破了，无声无息。

 

　　气球则不然。

 

　　首先，吹气球是可以换气的，吸气，吹气，捏住气球口，再吸气，再吹气，如果气球质量好，这个过程可以一直循环，直到你满意为止。气球吹起来后，可以封口放在合适的地方慢慢欣赏，而且大多数情况下不用担心它会突然破掉。觉得不够完美，就解开了再吹，如果气球质量足够好，也可以一直吹到足够满意为止。从政策角度讲，自1998年开启住房市场化改革，政策就一直在换气，瘪了可以吹起来，吹大了就适当停停，甚至漏点气出去。当政策觉得房地产市场的发展已经基本可以满足需求的时候，这个气球就可以被挂起来了。

 

　　其次，气球的吹法最初是用嘴吹，后来发展到用脚吹，再后来连脚都不用了，直接用电吹。也就是吹气球这种事情的因为工具的发展而提高了效率，过去可能五分钟才能吹起来的气球，现在几秒钟就可以实现。在现实中，这些工具就是金融工具，最初是房地产信贷、公积金贷款，再后来就发展成为各种绕监管打擦边的“创新”产品，各类影子银行，各类金融杠杆横空出世，如果嘴上不挂点新，都不好意思和人聊天。这里面其实还有相应的传导机制，但是不展开分析了。总之，就是工具越来越强大了。但是，气球不一定能顶住。

 

　　最后，气球可以根据需要成为各种形状，比如长出耳朵，或者凹下一处。但是泡沫不能，泡沫是一起破的，不可能一个地方高，一个地方低。不久前，一线城市的房价就长了耳朵，而远离一线城市的三四五六七八线城市的房价，就相对形成了洼地。也就是房价的涨跌，越来越差异，房地产市场已经开始分化。

 

　　但是，不管怎么说，气球和泡泡最大的区别就是气球不是你想破想破就能破。

 

　　我很无聊的用“房地产泡沫”作为关键词在中国知网上搜索相关文章，发现最早的相关文章可以追溯到1993年。

 

　　最早的文章是1993年2月15日发表在《中国金融》上的《调整中的日本银行业》，文章重点分析了日本经济泡沫尤其是地产泡沫破灭后日本银行业的自身调整。由此可见两点，第一：现代金融和房地产在全世界范围内从一开始就是一对孪生兄弟。换句话说，现代金融本身就是一种吹气球的手段，因为资金是逐利的，而房地产恰恰又是利润的高地，两者必然形成一种循环支撑;第二：中国早在1998年住房改革之前，就已经开始研究日本的房地产泡沫，并引以为戒。

 

　　1998年开始的中国住房市场化改革之后仅仅三年，也就是住房分配制度结束仅仅三年以后，“泡沫”一词就和中国的房地产联系在了一起。2001年8月，《市场报》的一篇文章就提到了“北京房地产泡沫”。从1998年开始到2001年，中国房地产投资额的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%，从一开始，中国房地产就上了“双”。“房地产泡沫”自此也不再陌生。

 

　　我再次无聊的用百度新闻寻找了一下“房地产泡沫”的相关信息，因为百度新闻高级搜索最早可以查询到2003年的信息，所以我只能从2003年开始统计。

 

　　在时间栏选中起始日期，每年取首末日，点击“百度一下”。

 

　　在2003年，只能搜索到14篇相关新闻，到2004年呢：

 

　　是155篇，以此方式类推，一直统计到2016年，关于房地产泡沫的新闻，从2003年的两位数开始，第二年过百，2009年直接过两千，2013年过万，2016年已经达到了2万+。

 

　　再举一个样本为例，这个样本是我的不堪回首，早在2006年，我曾经以“不值这个价”为由果断的拒绝了购买这个楼盘，当年出了三环都已经很远了，这个楼盘却在四惠，就算在去年1月份购入，当时价格在4万元/平，现在的价格也8万元/平。

 

　　所以，气球不是你想破想破就能破，房地产不是泡沫，是个气球。

 

　　如果把整件事情再放大。

 

　　气球大小，核心要看两个条件，第一是肺活量，第二是气球质量。肺活量越大，越有足够的能力吹起气球，而气球质量越好，则越能经得起吹。

 

　　如果说1998年的中国经济，甚至房地产市场是一个孩子，肺活量比较小，随着中国经济的高速增长，基础货币增加，中国已经不再是的孩子，肺活量越来越大，所以越来越有能力驾驭更大的气球。

 

　　同时，气球的质量也越来越好，GDP升幅傲视全球，人民生活条件改善，可支配收入逐渐增加，消费能力提升，投资出口双丰收，一派欣欣向荣。

 

　　但是，肺活量和气球质量这两者也是要相互配合的。良性的配合，让气球越来越大，也越来越漂亮。而如果两个配合失衡，这个气球是可以被吹破的，也是最可怕的。

 

　　就如太极的阴阳平衡，不平衡了就是中医说的生病了。在央行的货币政策报告中，这个意思的表达是：守住不发生系统性金融风险的底线。

 

　　金融工具的创新发展，人为的拔高了肺活量的水平，但是气球跟不上了。因此，为什么要有“供给侧改革”，就是因为气球的质量要提升，内部要调整，才能支撑住经济发展的基础。旧有的简单粗暴的扩大增量的房地产发展模式走到了尽头，房地产经济也在面临自身调整。

 

　　金融创新无序，杠杆泛滥，气球吹的越来越快，一方面是资产荒，实体经济乏力，一方面是资金在金融系统中的空转，脱实向虚，都是“虚胖”。因此，国家一定要“降杠杆”。

 

　　从去年开始，一行三会同时发力，央行将过去的差别准备金动态调整和合意贷款管理机制“升级”为“宏观审慎评估体系”，就是可怕的MPA，同时在下半年重启了14天和28天的逆回购，有意引导资金负债端期限拉长，倒逼金融机构主动去杠杆。证监会发布“新八条底线”，对杠杆倍数进行量化要求，同时针对万能的基金子公司，也公布了史上最严的监管新规，一个时代宣布结束，要知道基金子公司是中国独有的金融机构类型，是监管的产物，也是监管的牺牲品。

 

　　针对房地产，央行在去年11月要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金,尤其是理财资金违规进入土地市场。除此之外，不少银行还暂停了房地产开发贷的审批。10月28日，沪深交易所同时发布公函，对房企发行公司债进行分类监管,并明确指出“房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地”。年底，保监会出手：规范险资的不动产投资行为,要求各类保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。房地产融资越来越难。

 

　　中国经济面临转型升级。气球不再是过去的只能往大吹，也开始接受适当泄气，通过结构性调整，来适应新的局面，迎接新发展。退一步，是为了跳的更远。

 

　　2017年，“降杠杆”毫无悬念，“影子银行”无处遁形。“资产荒”变“资金荒”，留心的话，可以发现政府工作报告里没有再提“降低企业融资成本”，市场利率中枢已经上行，很多机构将面临痛苦的转型，而机会也就在其中。原有的游戏规则发生了质变，裁判员严了，运动员不能偷懒了，观众们越来越聪明了。

 

　　房地产这个气球，应该也吹的差不多了，从未有中共中央政治局常委公开提出“房地产泡沫”这种词汇。是时候把这个气球封口了。

 

　　中央经济工作会议定位2017年楼市的发展方向是：房子是用来住的，不是用来炒的，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，抑制房地产泡沫，防止大起大落。

 

　　一切的一切，都是为了气球不能破，气球瘪了可以再吹，破了就没的玩了。

 

　　小不忍，则乱大谋。

 

　　这里向最广大的资金交易员们致敬，这两天你们辛苦了!你们真的承担了太多，后面还得靠你们，的膝盖。

 

　　来源：原自其说